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Flä­chen­um­satz auf deut­schem Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt fast auf Vorjahresniveau

16. Okt. 2019

Der Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt ver­zeich­net 2019 einen Flä­chen­um­satz von gut fünf Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern. Der Umsatz auf den Top-5-Märk­ten in Deutsch­land gehen wegen aku­ten Flä­chen­man­gels, außer im Ber­li­ner Umland, zurück. Die übri­gen Märkte haben ein Umsatz­plus, wobei der Neu­bau­an­teil leicht auf 63 Pro­zent steigt und der Ver­mie­tungs­an­teil mit 66 Pro­zent annä­hernd sta­bil bleibt.

In den ers­ten drei Quar­ta­len 2019 bewegte sich der Flä­chen­um­satz am deut­schen Lager- und Logis­tik­markt mit rund gut fünf Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern leicht unter dem Niveau des Vor­jah­res­zeit­raums (minus ein Pro­zent). Dies ist das Ergeb­nis einer aktu­el­len Ana­lyse des glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ters CBRE.

„Vor dem Hin­ter­grund der aktu­el­len kon­junk­tu­rel­len Ent­wick­lung muss man fest­stel­len, dass sich der deut­sche Lager- und Logis­tik­markt äußerst dyna­misch dar­stellt“, sagt Rai­ner Koepke, Head of Indus­trial & Logi­stics bei CBRE in Deutsch­land. „Nach den ers­ten drei Quar­ta­len hat der Markt ein Umsatz­er­geb­nis erreicht, das nur knapp unter dem star­ken Volu­men der ers­ten drei Quar­tale 2018 liegt.“ Auch für sich genom­men war das dritte Quar­tal 2019 eines der umsatz­stärks­ten Quar­tale der ver­gan­ge­nen Jahre.

„Die kon­junk­tu­relle Abschwä­chung wird sich zwar, wenn sie län­ger anhält, auf die nut­zer­sei­tige Nach­frage nach Logis­tik­flä­chen aus­wir­ken, bis­her ist dies jedoch mit Blick auf das aktu­elle Umsatz­vo­lu­men nicht zu ver­zeich­nen. Das liegt auch an dem Nach­fra­ge­über­hang, der sich in den ver­gan­ge­nen Jah­ren auf­grund des Flä­chen­man­gels auf­ge­staut hat. Zudem wird die schwä­chere Ent­wick­lung der Indus­trie durch einen unge­bro­che­nen Kon­sum und eine fort­ge­setzte Expan­sion des E‑Commerce aus­ge­gli­chen“, erklärt Dr. Jan Lin­sin, Head of Rese­arch bei CBRE in Deutsch­land. „Auch bei den Mie­ten sind ins­ge­samt keine rück­läu­fi­gen Ent­wick­lun­gen zu sehen. Für moderne Objekte in stark nach­ge­frag­ten Lagen stei­gen die Mie­ten sogar“, ergänzt Koepke.

Deut­li­che regio­nale Unterschiede

In den Top-5-Märk­ten Ber­lin, Düs­sel­dorf, Ham­burg, Frank­furt und Mün­chen ging das Umsatz­vo­lu­men im Durch­schnitt um 19 Pro­zent auf circa 1,18 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter zurück. Wäh­rend sich Mün­chen leicht ver­bes­serte und das Umsatz­vo­lu­men in Ham­burg, Frank­furt und Düs­sel­dorf ein­brach, legte es in Ber­lin um deut­li­che 61 Pro­zent zu. „In allen Top-Märk­ten gibt es prak­tisch keine ver­füg­ba­ren Logis­tik­flä­chen oder ‑grund­stü­cke mehr. Ein­zige Aus­nahme ist das Umland von Ber­lin, wo Unter­neh­men noch auf aus­rei­chen­des Ange­bot tref­fen – wie der Anstieg des Umsatz­vo­lu­mens unter Beweis stellt“, erläu­tert Koepke. Die übri­gen Regio­nen pro­fi­tie­ren von der Flä­chen­knapp­heit der Top-5-Märkte. Zwar gibt es auch dort in eini­gen Märk­ten wie Stutt­gart und Nürn­berg star­ken Flä­chen­man­gel, meh­rere Regio­nen bie­ten Logis­tik­nut­zern jedoch Aus­weich­mög­lich­kei­ten. So konnte der Flä­chen­um­satz außer­halb der Top-5-Märkte ver­gli­chen mit dem Vor­jah­res­zeit­raum um sie­ben Pro­zent auf 3,89 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter zule­gen. Mit einem Plus von 79 Pro­zent auf 575.500 Qua­drat­me­ter konnte spe­zi­ell das Ruhr­ge­biet seine Posi­tion als dyna­mischs­ter Logis­tik­markt behaupten.

Neu­bau und Ver­mie­tung mit sta­bi­len Marktanteilen

Sowohl das Ver­hält­nis von Neu­bau zu Bestand wie auch das Ver­hält­nis von Ver­mie­tung zu Eigen­nut­zern blieb jeweils annä­hernd sta­bil. So stieg der Anteil von Neu­bau­ten am Umsatz­vo­lu­men leicht um zwei Pro­zent­punkte auf 63 Pro­zent. Zudem ent­fie­len acht der zehn größ­ten Flä­chen­um­sätze des lau­fen­den Jah­res ent­fie­len auf Neu­bau­ten. Auch der Anteil von Ver­mie­tun­gen am Markt­ge­sche­hen blieb mit 66 Pro­zent Markt­an­teil (minus einen Pro­zent­punkt) rela­tiv sta­bil. Die größte Ver­mie­tung des lau­fen­den Jah­res, die Ver­mie­tung eines 150.000 Qua­drat­me­ter gro­ßen Bestands­ge­bäu­des an die KNV Zeit­fracht Hol­ding in Erfurt, ist dabei jedoch nur von ein­ge­schränk­ter Aus­sa­ge­kraft, da es sich um einen Neu­ab­schluss des Käu­fers eines Bestand­ob­jek­tes mit dem Über­neh­mer eines insol­ven­ten Eigen­nut­zers handelt.

Aus­blick auf das Gesamtjahr

„Da im anste­hen­den Schluss­quar­tal ein Umsatz­vo­lu­men von rund 1,5 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern mög­lich ist, gehen wir von einem Gesamt­jah­res­vo­lu­men von um die 6,5 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern aus“, pro­gnos­ti­ziert Koepke. Die­ses Ergeb­nis wäre zwar knapp unter dem des Rekord­jah­res 2018, jedoch deut­lich über dem Durschnitt der ver­gan­ge­nen zehn Jahre, der bei 5,36 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern liegt.

Flä­chen­um­satz in den Top-5-Stand­or­ten und den übri­gen Märk­ten (in Quadratmeter)

*Abschlüsse über 5.000 m²

Quelle: CBRE Rese­arch, Q3 2019.

Logis­tik­markt Deutsch­land: Flä­chen­um­satz (Ver­mie­tung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Rese­arch, Q3 2019.

Aus­ge­wählte Flä­chen­um­sätze Q1-Q3 2019

Quelle: CBRE Rese­arch, Q3 2019.