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Flächenumsatz auf deutschem Logistikimmobilienmarkt fast auf Vorjahresniveau

16. Okt. 2019

 

Der Logistikimmobilienmarkt verzeichnet 2019 einen Flächenumsatz von gut fünf Millionen Quadratmetern. Der Umsatz auf den Top-5-Märkten in Deutschland gehen wegen akuten Flächenmangels, außer im Berliner Umland, zurück. Die übrigen Märkte haben ein Umsatzplus, wobei der Neubauanteil leicht auf 63 Prozent steigt und der Vermietungsanteil mit 66 Prozent annähernd stabil bleibt.

In den ersten drei Quartalen 2019 bewegte sich der Flächenumsatz am deutschen Lager- und Logistikmarkt mit rund gut fünf Millionen Quadratmetern leicht unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums (minus ein Prozent). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Vor dem Hintergrund der aktuellen konjunkturellen Entwicklung muss man feststellen, dass sich der deutsche Lager- und Logistikmarkt äußerst dynamisch darstellt“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. „Nach den ersten drei Quartalen hat der Markt ein Umsatzergebnis erreicht, das nur knapp unter dem starken Volumen der ersten drei Quartale 2018 liegt.“ Auch für sich genommen war das dritte Quartal 2019 eines der umsatzstärksten Quartale der vergangenen Jahre.

„Die konjunkturelle Abschwächung wird sich zwar, wenn sie länger anhält, auf die nutzerseitige Nachfrage nach Logistikflächen auswirken, bisher ist dies jedoch mit Blick auf das aktuelle Umsatzvolumen nicht zu verzeichnen. Das liegt auch an dem Nachfrageüberhang, der sich in den vergangenen Jahren aufgrund des Flächenmangels aufgestaut hat. Zudem wird die schwächere Entwicklung der Industrie durch einen ungebrochenen Konsum und eine fortgesetzte Expansion des E-Commerce ausgeglichen“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Auch bei den Mieten sind insgesamt keine rückläufigen Entwicklungen zu sehen. Für moderne Objekte in stark nachgefragten Lagen steigen die Mieten sogar“, ergänzt Koepke.

 

Deutliche regionale Unterschiede

In den Top-5-Märkten Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München ging das Umsatzvolumen im Durchschnitt um 19 Prozent auf circa 1,18 Millionen Quadratmeter zurück. Während sich München leicht verbesserte und das Umsatzvolumen in Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf einbrach, legte es in Berlin um deutliche 61 Prozent zu. „In allen Top-Märkten gibt es praktisch keine verfügbaren Logistikflächen oder -grundstücke mehr. Einzige Ausnahme ist das Umland von Berlin, wo Unternehmen noch auf ausreichendes Angebot treffen – wie der Anstieg des Umsatzvolumens unter Beweis stellt“, erläutert Koepke. Die übrigen Regionen profitieren von der Flächenknappheit der Top-5-Märkte. Zwar gibt es auch dort in einigen Märkten wie Stuttgart und Nürnberg starken Flächenmangel, mehrere Regionen bieten Logistiknutzern jedoch Ausweichmöglichkeiten. So konnte der Flächenumsatz außerhalb der Top-5-Märkte verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um sieben Prozent auf 3,89 Millionen Quadratmeter zulegen. Mit einem Plus von 79 Prozent auf 575.500 Quadratmeter konnte speziell das Ruhrgebiet seine Position als dynamischster Logistikmarkt behaupten.

 

Neubau und Vermietung mit stabilen Marktanteilen

Sowohl das Verhältnis von Neubau zu Bestand wie auch das Verhältnis von Vermietung zu Eigennutzern blieb jeweils annähernd stabil. So stieg der Anteil von Neubauten am Umsatzvolumen leicht um zwei Prozentpunkte auf 63 Prozent. Zudem entfielen acht der zehn größten Flächenumsätze des laufenden Jahres entfielen auf Neubauten. Auch der Anteil von Vermietungen am Marktgeschehen blieb mit 66 Prozent Marktanteil (minus einen Prozentpunkt) relativ stabil. Die größte Vermietung des laufenden Jahres, die Vermietung eines 150.000 Quadratmeter großen Bestandsgebäudes an die KNV Zeitfracht Holding in Erfurt, ist dabei jedoch nur von eingeschränkter Aussagekraft, da es sich um einen Neuabschluss des Käufers eines Bestandobjektes mit dem Übernehmer eines insolventen Eigennutzers handelt.

 

Ausblick auf das Gesamtjahr

„Da im anstehenden Schlussquartal ein Umsatzvolumen von rund 1,5 Millionen Quadratmetern möglich ist, gehen wir von einem Gesamtjahresvolumen von um die 6,5 Millionen Quadratmetern aus“, prognostiziert Koepke. Dieses Ergebnis wäre zwar knapp unter dem des Rekordjahres 2018, jedoch deutlich über dem Durschnitt der vergangenen zehn Jahre, der bei 5,36 Millionen Quadratmetern liegt.

 

Flächenumsatz in den Top-5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

Flächenumsatz in den Top-5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

*Abschlüsse über 5.000 m²

Quelle: CBRE Research, Q3 2019.

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research, Q3 2019.

Ausgewählte Flächenumsätze Q1-Q3 2019

Ausgewählte Flächenumsätze Q1-Q3 2019

Quelle: CBRE Research, Q3 2019.

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