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Transaktionsvolumen in den letzten neun Monaten bei 3,2 Milliarden Euro (plus 33 Prozent)
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Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen bei starken 10 Prozent
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Spitzenrenditen bleiben stabil
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Weitere großvolumige Deals befinden sich in der Pipeline
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Hohe Investitionsbereitschaft lässt auf ein neues Rekordvolumen für 2016 schließen
Frankfurt/Main, 5. Oktober 2016 – Auf dem deutschen Markt für Industrie- und Logistikimmobilien wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International zum Ende des dritten Quartals rund 3,2 Milliarden Euro investiert und damit Immobilien im Wert von über 1 Milliarde Euro allein im letzten Quartal gehandelt. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem Plus von 33 Prozent. Rund 2,1 Milliarden Euro bzw. 66 Prozent entfielen dabei auf Logistikimmobilien, während 1,1 Milliarden Euro (34 Prozent) in Industrie- und Gewerbeobjekte investiert wurden.
Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International:
„Logistikinvestments sind so begehrt wie nie zuvor und erzielen mit zehn Prozent weiterhin einen zweistelligen Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen. Damit liegt die Assetklasse aktuell direkt hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien und mit leichtem Vorsprung vor Hotels. Insbesondere durch Trends, wie dem stetig wachsenden E‑Commerce und der daraus steigenden innerstädtischen Logistikversorgung, ist die Bedeutung von Logistikimmobilien als Anlageprodukt in Deutschland immens gestiegen. Die Entwicklung führt dazu, dass verstärkt Paketverteilzentren der Kurier‑, Express- und Paketdienstleister auf dem Einkaufszettel der Investoren erscheinen. So erwarb unter anderem der in diesem Jahr erst aufgelegte paneuropäische Fonds für Logistikimmobilien der Patrizia Immobilien AG für rund 23 Millionen Euro ein Portfolio mit vier Paketverteilzentren, die langfristig an Hermes vermietet sind.“
Investoren zögerlich beim Verkauf von Logistikpaketen
Der Verkauf von Paketdeals fiel in diesem Jahr mit einem Anteil von circa 40 Prozent (1,25 Milliarden Euro) am gesamten Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig aus (- 20 Prozent). Dies könnte vor allem auf die anhaltende knappe Produktverfügbarkeit auf dem Markt zurückzuführen sein. Das Angebot am deutschen Markt ist nach wie vor eng, insbesondere im Core-Segment gibt es kaum neue Produkte, weshalb viele Investoren sich vorerst nicht von ihren Immobilien trennen wollen. Neben den bisher in der ersten Jahreshälfte gehandelten, großvolumigen Portfolio-Deals wie dem Kauf von acht deutschen und einer französischen Logistikimmobilie durch den Immobilienfondsmanager Gramercy Europe, wechselte in den vergangenen drei Monaten unter anderem auch das sogenannte Alpine-Portfolio aus dem Segment Core Plus den Besitzer. Der Ankauf der insgesamt rund drei Immobilien mit einer Gesamtfläche von mehr als 70.000 Quadratmetern und einem Kaufpreis von rund 90 Millionen Euro, erfolgte für den IVG Garbe Logistik Fonds. Zwei der drei Immobilien, die sich in Nürnberg und Kornwestheim befinden, veräußerte die Seewarte-Gruppe. Verkäufer der dritten Immobilie in Hamburg ist die Provinzial Rheinland.
Vermögensverwalter weiterhin auf Platz 1
Während im Vorjahr offene Immobilienfonds und Spezialfonds am meisten in Logistikimmobilien investierten, stellten Vermögensverwalter im bisherigen Jahresverlauf den höchsten Anteil auf der Käuferseite dar und erwarben Immobilien im Wert von rund 1,5 Milliarden Euro (47 Prozent). Erst kürzlich sicherte sich der britische Asset Manager M7 Real Estate unter anderem ein 172.000 Quadratmeter großes Logistikzentrallager der Karstadt Warenhaus GmbH in Unna. Mit großem Abstand folgten offene Immobilienfonds und Spezialfonds, die einen Marktanteil von rund 17 Prozent (532 Millionen Euro) erreichten. Auf Platz 3 folgen
Projektentwickler und Bauträger mit rund 413 Millionen Euro und einem Marktanteil von 13,1 Prozent.
Auf der Verkäuferseite trennten sich wieder vor allem Projektentwickler und Bauträger von Immobilien im Wert von 1,1 Milliarden Euro (35 Prozent). Im dritten Quartal veräußerte der Projektentwickler Panattoni Europe eine rund 11.130 Quadratmeter große Logistikimmobilie des Logistikdienstleisters Dachser in Überherrn, westlich von Saarbrücken. Das Objekt ging in den von TH Real Estate und Palmira Capital Partners aufgelegten Investoren-Club-Fonds German Logistics (ICF GLog) über.
Deutsche Investoren setzen sich bei Ankäufen zunehmend durch
Gute Marktkenntnisse sind unabdingbar, um sich gegenüber der starken Konkurrenz durchzusetzen, weshalb sich deutsche Investoren immer leichter tun, gute Investments zu tätigen. In den vergangenen neun Monaten stieg der Anteil der internationalen Investoren zwar von anfangs schwachen 21 Prozent (Q1 2016) auf aktuell rund 42 Prozent (-26 Prozent). Dennoch konnten ausländische Investoren bisher nicht an den Vorjahreswert anknüpfen.
Mangel an Produkten führt zu höherer Risikobereitschaft
Weiterhin lässt sich auf dem Markt eine anhaltende Produktverknappung feststellen, die auf einen hohen Anlagedruck bei den Investoren trifft. Vor allem in den deutschen Top-Investmentzentren sind Neubauprodukte Mangelware, weshalb die Preise für Bestandsimmobilien steigen und Investoren auch bereit sind, eine höhere Risikobereitschaft einzugehen, um den Zuschlag für eine Immobilie zu erhalten.
Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers International Deutschland: „Die aktuellen Bedingungen auf den Finanzmärkten lösen bei den meisten Investorengruppen eine zunehmende Flexibilität aus, sodass diese immer offener für Bestandsimmobilien werden und bereit sind, Renditen unter 6 Prozent in Kauf zu nehmen, wenn der Objektzustand stimmt und das Objekt sich in einer guten bis sehr guten Lage befindet. Zusätzlich werden, getrieben von dem hohen Wettbewerbsdruck auf dem Markt, Forward Deals für Investoren immer attraktiver, um früher in Projekte einsteigen zu können – trotz der größeren Risiken. Dieser Trend wird sich weiter verstärken.“
Das Renditeniveau bei klassischen Core-Immobilien hält sich indes vorerst stabil. Die Spitzen-Bruttorenditen für Logistikimmobilien der neuesten Generation mit einer guten Objektausstattung und einer langen Mietvertragslaufzeit mit Lage innerhalb der Top-Investmentzentren wie München, Frankfurt und Hamburg liegen weiterhin bei durchschnittlich 5,65 Prozent.
Ausblick: Hohe Investitionsbereitschaft lässt auf neues Rekordvolumen für
2016 schließen
„Die bisherige hohe Investitionsbereitschaft in Industrie- und Logistikimmobilien ist mehr als zufriedenstellend und lässt positiv auf die nächsten drei Monate blicken. Nach unserem Kenntnisstand befinden sich aktuell mehrere, großvolumige Portfolio-Deals mit einem Volumen über 100 Millionen Euro in der Vermarktung, die das Transaktionsvolumen noch einmal kräftig aufmischen könnten. Dies, in Kombination mit der stabilen Wirtschaftslage, den jährlichen Wachstumsraten im E‑Commerce und dem hohen Anlagedruck bei Investoren, wird den Investmentmarkt weiterhin voran treiben, so dass in 2016 ein neues Rekordvolumen auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielt werden könnte.
Die anhaltend stabile positive Entwicklung macht Investitionen in Logistikimmobilien vor allem für Investoren interessant, die sich bisher zurückgehalten haben und ihre Investitionen nun möglicherweise überdenken obgleich nun aus dem Ausland oder auf nationaler Ebene. Gerade angesichts der Renditekompression für Büro- und Einzelhandelsimmobilien unter die 5%-Marke fällt die Suche nach auskömmlichen Renditen immer stärker zugunsten von Logistikimmobilien aus. Darüber hinaus hat sich der bisher geplante Ausstieg der Briten aus der EU noch nicht auf den deutschen Markt ausgewirkt. Mögliche Verschiebungen von Kapitalströmen sind erst auf mittel- bis langfristiger Sicht zu erwarten“, so Kunz abschließend.