Flächenumsatz 2016 mit neuem Rekordergebnis
- Flächenumsatz mit 6,7 Millionen Quadratmeter elf Prozent über Vorjahr
- Neubauanteil steigt auf 72 Prozent
- Hamburg und Frankfurt stärkste Logistik-Hubs unter den Top 5‑Standorten
- Nordrhein-Westfalen umsatzstärkster Markt mit 2,3 Millionen Quadratmetern
- Optimistischer Jahresausblick: Flächenumsatz von 6,5 Millionen Quadratmetern 2017 möglich
Der deutsche Lager- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im Jahr 2016 mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzungen von rund 6,7 Millionen Quadratmetern eine neue Bestmarke und übertrifft um 51 Prozent deutlich das Mittel der letzten zehn Jahre. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
„Dank guter konjunktureller Rahmenbedingungen konnten wir über das ganze Jahr solide und gleichmäßige Quartalsergebnisse registrieren, die in der Summe elf Prozent über dem Vorjahreswert liegen und das bisherige Spitzenergebnis des Vorjahres in den Schatten stellen“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Die hohe Nachfrage auf dem bundesweiten Lager- und Logistikmarkt ist sehr breit gestreut und erhält besonders durch das rasante Wachstum des zunehmenden Onlinehandels eine zusätzliche Dynamik“, ergänzt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.
Überdurchschnittlicher Eigennutzer- und Neubauanteil
Insgesamt befindet sich die Eigennutzerquote mit 39 Prozent sechs Prozentpunkte über dem Vorjahreswert (eine Steigerung über 607.700 Quadratmeter auf 2,6 Millionen Quadratmeter). Der Neubauanteil stieg sogar um zehn Prozentpunkte auf 72 Prozent (eine Steigerung über 1,1 Millionen auf 4,8 Millionen Quadratmeter). „Das gute Resultat des bundesweiten Flächenumsatzes ist primär auf einen hohen Umsatz von Eigennutzern außerhalb der Topstandorte zurückzuführen, die aufgrund der knappen Angebotslage bei Bestandsgebäuden und im Zuge der zunehmenden Bedeutung der Handelslogistik durch den Onlinehandel sowie der Neuausrichtung der Supply Chain in der Industrie 4.0 immer größere und modernere Flächen benötigen. Dabei stellen wir fest, dass Eigennutzer fast ausschließlich Projektentwicklungen realisieren und nur selten passende leere Bestandsobjekte finden“, erklärt Koepke.
Top 5‑Logistikmärkte mit stabilem Jahresergebnis auf hohem Niveau
Der Flächenumsatz 2016 in den etablierten Lager- und Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München befindet sich zum dritten Mal nach den Jahren 2011 und 2015 über der Zwei-Millionen-Quadratmeter-Schwelle und ist mit 2,1 Millionen Quadratmetern fast auf Vorjahresniveau. „Bei gleich hoher Vermietungsleistung von rund 1,7 Millionen Quadratmetern ist der leichte Rückgang von weniger als drei Prozent gegenüber dem Vorjahr auf ein Ausbleiben von großflächigen Eigennutzerabschlüssen in den fünf großen Logistik-Hubs zurückzuführen, die nur 400.000 Quadratmeter abnahmen. „Allerdings steuert der Eigennutzerumsatz traditionell nur einen geringen Anteil zum Flächenumsatz der Topstandorte bei“, erläutert Koepke.
Bei der differenzierten Betrachtung der einzelnen Top-Logistikmarktgebiete ergeben sich unterschiedliche Entwicklungstendenzen. Während die Märkte Berlin (351.400 Quadratmeter) und Düsseldorf (203.300 Quadratmeter) mit einem Umsatzrückgang von 18 beziehungsweise 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr ein durchschnittliches Jahresergebnis im Fünfjahresschnitt aufweisen, konnte in München mit 304.600 Quadratmetern eines der besten Ergebnisse seit 2011 erzielt werden, das 47 Prozent über dem Vorjahreswert liegt. Auch die traditionell starken Logistikimmobilienmärkte Hamburg und Frankfurt/Rhein-Main erzielten sehr gute Ergebnisse. Während einige Großabschlüsse in Hamburg zu einer Umsatzsteigerung von 13 Prozent auf 662.000 Quadratmeter und damit zu dem besten Ergebnis seit 2011 geführt haben, konnte in Frankfurt/Rhein-Main ein dynamischer Jahresverlauf registriert werden, der mit 593.500 Quadratmetern stabil auf dem Vorjahresniveau liegt. „In der Rhein-Main-Region sehen wir derzeit auch die größten Angebotsreserven kurzfristig realisierbarer Projekte, deren spekulative Errichtung wider Erwarten 2016 nicht begonnen wurde. In den anderen etablierten Lager- und Logistikmärkten hingegen wird das Angebot kurzfristig realisierbarer Projekte immer knapper“, sagt Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.
Flächenumsatz in den übrigen Märkten mit neuem Bestwert
Flächenumsatz in den Top 5‑Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)
| Region | 2015 | 2016 | Verä. ggü. Vj. | |
| Berlin | 428.000 | 351.400 | -18 % | |
| Düsseldorf | 370.400 | 203.300 | -45 % | |
| Frankfurt/Rhein-Main | 579.600 | 593.500 | +2 % | |
| Hamburg | 588.400 | 662.000 | +13 % | |
| München | 207.400 | 304.600 | +47 % | |
| Top 5‑Märkte | 2.173.800 | 2.114.800 | -3 % | |
| Übrige Märkte | 3.895.900 | 4.612.400 | +18 % | |
| Deutschland gesamt | 6.069.700 | 6.727.200 | +11 % |
Quelle: CBRE Research, Q4 2016.
Flächenumsatz in den übrigen Märkten mit neuem Bestwert
Auf den Lager- und Logistikimmobilienmärkten außerhalb der Topstandorte wurde ein Flächenumsatz von 4,6 Millionen Quadratmetern registriert. „Wir konnten zum vierten Mal in Folge eine Umsatzsteigerung beobachten. Mit dem erzielten Ergebnis, das zum ersten Mal die Vier-Millionen-Quadratmeter-Marke deutlich überschritten hat, konnte der sehr gute Vorjahreswert um 18 Prozent übertroffen werden“, sagt Linsin. Insbesondere durch die Realisierung einiger sehr großflächiger Projektentwicklungen liegt das Resultat deutlich über dem fünfjährigen Mittel (plus 37 Prozent) und unterstreicht die aktuell sehr hohe nutzerseitige Nachfrage. „Besonders aktiv zeigten sich Nutzer aus der Handelsbranche, die für 37 Prozent des überregionalen Flächenumsatzes verantwortlich zeichneten, vor Transport- und Logistikunternehmen mit 35 Prozent. Demnach ist es nicht verwunderlich, dass drei der fünf größten überregionalen Abschlüsse auf Handelsunternehmen entfallen – alle in Neubauprojekte“, sagt Koepke. „Ohnehin kommen nutzerspezifischen Projektentwicklungen oder eigengenutzten Neubauten eine zunehmende Bedeutung zu. Durch das mangelnde Angebot an modernen, großflächigen Bestandsobjekten weichen die Nutzer zunehmend auf Projektentwicklungen aus, sodass außerhalb der Topstandorte über 83 Prozent des Flächenumsatzes durch Neubauentwicklungen realisiert wurde – eine Steigerung von zwölf Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreswert. In den etablierten Märkten beträgt der Neubauanteil dahingegen nur 47 Prozent. In der bundesweiten Betrachtung hat sich der bereits schon hohe Anteil an diesem Segment im Vorjahresvergleich um zehn Prozentpunkte auf 72 Prozent erhöht“, sagt Linsin.
Bei der Einzelbetrachtung entfallen über 1,1 Millionen Quadratmeter auf das Ruhrgebiet. „Zusammen mit den Cluster-Märkten Köln (201.000 Quadratmeter), Mönchengladbach (106.600 Quadratmeter), den übrigen Märkten in Nordrhein-Westfalen (634.800 Quadratmeter) sowie dem Top 5‑Standort Düsseldorf (203.300 Quadratmeter) wurden in Nordrhein-Westfalen fast 2,3 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Somit entfällt rund ein Drittel des bundesweiten Flächenumsatzes auf Nordrhein-Westfalen. Insgesamt wurde der Flächenumsatz, neben der Realisierung einiger ‚Big Boxes‘ dank größerer verfügbarer Grundstücke, durch eine breite Nachfrage über alle Flächensegmente getrieben, sodass das diesjährige Ergebnis eine Steigerung von außergewöhnlichen 58 Prozent gegenüber dem Vorjahresresultat bedeutet“, erklärt Koepke.
Zu den weiteren umsatzstärksten Logistikmärkten in Deutschland zählten die Regionen um Erfurt (202.800 Quadratmeter), Hannover (169.600 Quadratmeter) und Stuttgart (140.500 Quadratmeter).
Mietpreisanpassungen in den Topstandorten erwartet
Aufgrund der niedrigen Renditen können Entwickler bei nutzerspezifischen Projektentwicklungen und Verfügbarkeit von Grundstücken außerhalb der Top 5‑Standorte günstige Mieten anbieten, die sich zum Teil unter dem Niveau von Bestandsobjekten befinden. „Generell bleiben die Mieten außerhalb der etablierten Logistikmärkte auf einem sehr attraktivem Niveau“, sagt Koepke. In den Topstandorten gab es hingegen erste Anpassungen nach oben, so zum Beispiel in Hamburg, wo die Spitzenmiete um zwei Prozent auf 5,80 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen ist. Teuerster Logistikstandort bleibt München (6,75 Euro pro Quadratmeter und Monat in der Spitze), gefolgt von Frankfurt/Rhein-Main (6,20 Euro). Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf (5,40 Euro) und Berlin (4,65 Euro).
Ausblick: Stabiler Markt auf hohem Niveau
„Angetrieben von einem kräftigen Binnenkonsum ist die deutsche Wirtschaft 2016 noch stärker gewachsen als im Jahr zuvor. Die Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts lag mit 1,9 Prozent deutlich über der der beiden Jahre zuvor, in denen die reale Wirtschaftsleistung bereits relativ stark um 1,7 und 1,6 Prozent zulegen konnte. Der Wachstumstrend der deutschen Wirtschaft ist intakt, sodass auch für 2017 angesichts sehr guter Arbeitsmarktdaten und reger Konsumausgaben von einer weiterhin günstigen Konjunkturentwicklung ausgegangen werden kann“, sagt Linsin. „Abzuwarten bleiben jedoch die möglichen wirtschaftspolitischen Einflüsse des Brexit-Entscheids sowie der Außenhandelspolitik der USA.“ Trotz dieser Unsicherheiten kann derzeit von einer robusten Nachfrage nach Logistikflächen ausgegangen werden, die sich entsprechend in einem hohen Flächenumsatz widerspiegeln sollte. „Aus heutiger Sicht scheint für 2017 bei einer weiterhin positiven Konjunkturentwicklung wieder ein Ergebnis um die 6,5 Millionen Quadratmeter realistisch“, ergänzt Koepke. „Die Fokussierung der Unternehmen auf moderne Logistikflächen sollte bei einem vergleichsweise knappen Angebot in den Toplagen zu weiter moderat steigenden Durchschnitts- und Spitzenmieten führen“, Koepke weiter.
„Wir blicken vor allem dank der zunehmenden Bedeutung des E‑Commerce auf ein sehr dynamisch verlaufendes Jahr zurück, das mit einem Jahresendergebnis über unseren Erwartungen abgeschlossen hat“, resümiert Linsin. „Es bleibt abzuwarten, ob auch im kommenden Jahr durch die niedrigen Zinsen wieder ein hoher Eigennutzerumsatz beobachtet werden kann“, so Linsin weiter.
Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)
* nur Jahreswert verfügbar
Quelle: CBRE Research, Q4 2016.
| Quartal | Ort | Größe in m² | Branche | Unternehmen | Umsatzart | Objektstatus |
| Q3 | Marl (NRW) | 225.000 | Handel | Metro Group | Vermietung | Neubau |
| Q3 | Arnstadt (TH) | 150.000 | Handel | XXXLutz | Eigennutzung | Neubau |
| Q3 | Werne (NRW) | 100.000 | Handel | Amazon | Vermietung | Neubau |
| Q1 | Bochum (NRW) | 95.700 | Produktion | Adam Opel AG | Eigennutzung | Neubau |
| Q1 | Biblis (HE) | 83.000 | Handel | Action | Vermietung | Neubau |
| Q3 | Bedburg (NRW) | 65.000 | Transport/Logistik | Nex Logistics Europe | Vermietung | Neubau |
| Q4 | Winsen (Luhe) (NI) | 64.000 | Handel | Amazon | Vermietung | Neubau |
| Q2 | Salzgitter (NI) | 60.000 | sonstige | MAN | Eigennutzung | Neubau |
| Q2 | Gallin (MV) | 57.000 | Produktion | DeLaval | Vermietung | Neubau |
| Q2 | Kamp-Lintfort (NRW) | 55.000 | Handel | Steinhoff / Global Warehouse | Eigennutzung | Neubau |
Quelle: CBRE Research, Q4 2016.