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Logis­tik­in­vest­ment­markt mit neuem Rekordergebnis

Logivest

7. Jan 2018

Der Han­del mit deut­schen Lager- und Logis­tik­im­mo­bi­lien ent­wi­ckelt sich wei­ter­hin sehr dyna­misch. Durch das unge­bro­chen hohe Inter­esse natio­na­ler und inter­na­tio­na­ler Inves­to­ren wur­den im Jahr 2017 Immo­bi­lien im Wert von 8,3 Mil­li­ar­den Euro gehan­delt. Damit wurde das bis­he­rige Spit­zen­er­geb­nis aus dem Vor­jahr deut­lich um 3,9 Mil­li­ar­den bezie­hungs­weise 86 Pro­zent über­trof­fen – dies stellt einen neuen his­to­ri­schen Rekord­wert dar. Dies ist ein Ergeb­nis einer aktu­el­len Ana­lyse des glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ters CBRE. „Auch ohne die Über­nah­men gro­ßer Platt­for­men wie bei­spiels­weise dem Ver­kauf von Logi­cor an CIC liegt das Ergeb­nis mit einem Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von 4,9 Mil­li­ar­den Euro über dem Fünf-Jah­res-Durch­schnitt“, stellt Jan Lin­sin, Head of Rese­arch bei CBRE in Deutsch­land, fest.

 

Anteil Logis­tik am gesam­ten Invest­ment­vo­lu­men zum Jah­res­ende erst­mals zweistellig

„Nach einem etwas schwä­che­ren drit­ten Quar­tal konn­ten wir ein sehr star­kes Jah­res­end­ge­schäft beob­ach­ten – basie­rend vor allem auf einer Viel­zahl von Trans­ak­tio­nen im drei­stel­li­gen Mil­lio­nen­be­reich“, sagt Kai Oulds, Head of Logi­stics Invest­ment bei CBRE in Deutsch­land. Mit einem Trans­ak­ti­ons­um­satz von 2,3 Mil­li­ar­den Euro wurde das zweit­beste Quar­tals­er­geb­nis seit Auf­zeich­nungs­be­ginn regis­triert. Ins­ge­samt stieg der Anteil am gewerb­li­chen Immo­bi­li­en­in­vest­ment­markt gegen­über dem Vor­jah­res­wert um sechs Pro­zent­punkte auf 14,5 Pro­zent – dies ver­deut­licht die anhal­tende Attrak­ti­vi­tät des deut­schen Logis­tik­im­mo­bi­li­en­mark­tes. Das Seg­ment Lager/Logistik zählt damit nach den Büro- und Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­lien wie­der­holt zu einer der begehr­tes­ten Anlageklassen.

 

Nach­fra­ge­über­hang sorgt für anhal­tende Renditekompression

Nicht zuletzt auf­grund des nied­ri­gen Zins­ni­veaus und der damit ver­bun­de­nen Mög­lich­keit, bei Core-Pro­duk­ten selbst bei kon­ser­va­ti­ven Belei­hungs­läu­fen, Cash-on-Cash-Returns im hohen ein­stel­li­gen Bereich zu erzie­len, ist die Nach­frage nach Logis­tik­im­mo­bi­lien unge­bro­chen hoch. Der Run auf das Logis­tik­seg­ment ist auch dem attrak­ti­ven, rela­tiv höhe­ren Ren­di­te­ni­veau geschul­det, das einen Spread von bis zu 170 Basis­punk­ten gegen­über den tra­di­tio­nel­len Anla­ge­klas­sen Büro und Ein­zel­han­del sowie fest­ver­zins­li­chen Wert­pa­pie­ren auf­weist. Infolge des star­ken Anla­ge­inter­es­ses bei einem sich ver­schär­fen­den Pro­dukt­man­gel im Core-Seg­ment haben die Net­to­an­fangs­ren­di­ten eine wei­tere Ren­di­te­kom­pres­sion um zehn Basis­punkte erfah­ren und notie­ren aktu­ell bei 4,40 Pro­zent. „Für die kom­men­den Monate erwar­ten wir keine Trend­um­kehr, son­dern eine anhal­tende Ren­di­te­kom­pres­sion – wenn auch in klei­ne­ren Schrit­ten. Die erziel­ba­ren Spit­zen­ren­di­ten hier­zu­lande wer­den dabei trotz die­ser Ren­di­te­kom­pres­sion wei­ter­hin dafür sor­gen, dass sich vor allem inter­na­tio­nale insti­tu­tio­nelle Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren dem deut­schen Logis­tik­in­vest­ment­markt ver­stärkt zuwen­den“, sagt Oulds.

 

Pro­jekt­ent­wick­lun­gen von Lager- und Logis­tik­ob­jek­ten ver­mehrt im Fokus der Anleger

Die zuneh­mende Bedeu­tung der Han­dels­lo­gis­tik durch den Online­han­del sowie die Neu­aus­rich­tung der Sup­ply Chain in der Indus­trie 4.0 erfor­dern immer grö­ßere und moder­nere Flä­chen und somit Neu­ba­ten. „Vor dem Hin­ter­grund des knap­pen Ange­bots an invest­ment­fä­hi­gen Bestands­im­mo­bi­lien rücken Pro­jekt­ent­wick­lun­gen ver­mehrt in den Fokus der Inves­to­ren. Sowohl vor­ver­mie­tete als auch spe­ku­la­tiv errich­tete Neu­bau­ten wech­seln noch vor deren Fer­tig­stel­lung im Rah­men von For­ward Purcha­ses oder For­ward Fun­dings den Eigen­tü­mer. Mit einem allo­kier­ten Volu­men von rund einer Mil­li­arde Euro ent­fal­len etwa zwölf Pro­zent des Inves­ti­ti­ons­vo­lu­mens auf Pro­jekt­ent­wick­lun­gen“, erklärt Lin­sin. Wäh­rend deut­sche insti­tu­tio­nelle Akteure in die­sem Seg­ment über­wie­gend via Offene Immo­bi­lien- und Spe­zi­al­fonds in Ein­zel­ob­jekte inves­tiert haben, zeig­ten sich inter­na­tio­nale Anle­ger durch Port­fo­lio­trans­ak­tio­nen sehr aktiv.

 

Aus­blick 2018: Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von bis zu fünf Mil­li­ar­den Euro erwartet

„In Anbe­tracht sehr guter Fun­da­men­tal­da­ten wer­den deut­sche Lager- und Logis­tik­im­mo­bi­lien auch im kom­men­den Jahr stark nach­ge­fragt wer­den. Eine Wie­der­ho­lung des hohen Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens wird es vor­aus­sicht­lich nicht geben. Ein Umsatz­vo­lu­men auf dem Niveau des Vor­jah­res von bis zu fünf Mil­li­ar­den erscheint rea­lis­tisch“, so Linsin.

„Es befin­den sich einige Pro­jekte in der Pipe­line und wir beob­ach­ten ein ver­stärk­tes Inter­esse inter­na­tio­na­ler Inves­to­ren an qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­gen Objek­ten auch außer­halb der Top­stand­orte mit boni­täts­star­ken Mie­tern und lan­gen Miet­ver­trags­lauf­zei­ten“, erläu­tert Oulds. „Die fort­schrei­tende Ren­di­te­kom­pres­sion und die stei­gende Kon­kur­renz im Core-Seg­ment wer­den zudem das Augen­merk vie­ler Inves­to­ren auf Bestands­ob­jekte mit grö­ße­rem Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zial in Form von kür­ze­ren Miet­ver­trä­gen sowie höhe­ren Leer­stän­den len­ken“, erklärt Oulds. Auf­grund des Man­gels an moder­nen Flä­chen bei einer gleich­zei­tig hohen und breit gefä­cher­ten Nut­zer­nach­frage nach Logis­tik­lö­sun­gen sind Inves­to­ren ver­stärkt bereit, auf der­ar­tige manage­ment-inten­sive Immo­bi­lien in den gefrag­ten Lager- und Logis­tik­märk­ten aus­zu­wei­chen, wenn­gleich auch in die­sem Seg­ment die Ren­di­ten zuletzt wei­ter nach­ge­ge­ben haben.

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