Bran­chen-Infos

Als offene Platt­form für den part­ner­schaft­li­chen Dia­log und die Ver­tre­tung der Belange der Logis­tik­im­mo­bi­li­en­bran­che ver­öf­fent­licht Logix Wis­sens­wer­tes aus dem Kreis der Spon­so­ren, Medien- und Kooperationspartner.

Logis­tik ist nach Büro die stärkste Assetklasse

Logivest

9. Apr 2018

Der Erfolgs­kurs bei Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­lien setzt sich auch 2018 fort. In den ers­ten drei Mona­ten des Jah­res wur­den nach Anga­ben von Col­liers Inter­na­tio­nal ins­ge­samt über 1,8 Mil­li­ar­den Euro inves­tiert, was nahezu dem glei­chen Ergeb­nis wie im Vor­jah­res­zeit­raum (-1 Pro­zent) ent­spricht. Bezo­gen auf den Durch­schnitt der letz­ten fünf Jahre liegt das dies­jäh­rige Quar­tals­er­geb­nis mit einem Plus von 75 Pro­zent sogar signi­fi­kant darüber.

Vor allem Indus­trie­im­mo­bi­lien zeig­ten sich zuneh­mend belieb­ter bei Inves­to­ren. Ihr Anteil am Gesamt­vo­lu­men erhöhte sich im Ver­gleich zum Vor­jahr von neun auf aktu­ell rund 37 Pro­zent (676 Mil­lio­nen Euro). Rund 1,2 Mil­li­ar­den Euro bzw. 63 Pro­zent des Quar­tals­er­geb­nis­ses ent­fie­len auf Lager- und Logistikimmobilien.

Peter Kunz, Head of Indus­trial & Logi­stics bei Col­liers Inter­na­tio­nal: „Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­lien mischen den gesamt­ge­werb­li­chen Immo­bi­li­en­markt trotz gerin­ger wer­den­der Pro­dukt­ver­füg­bar­keit wei­ter­hin kräf­tig auf. Mit einem Markt­an­teil von der­zeit 16 Pro­zent schaffte die Asset­klasse Logis­tik sich auf Rang 2 zu posi­tio­nie­ren und Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­lien, die sonst direkt nach dem lang­jäh­ri­gen Spit­zen­rei­ter Büro im Fokus der Markt­teil­neh­mer stan­den, auf den drit­ten Platz zu schie­ben (11 Pro­zent). Logis­tik­im­mo­bi­lien sind zum Lieb­ling der Inves­to­ren gewor­den und das Ver­trauen in diese Anla­ge­klasse wird immer größer.“

 

Port­fo­lio-Über­nah­men prä­gen erneut das Marktgeschehen

Wie auch schon 2017 sind groß­vo­lu­mige Port­fo­lio­über­nah­men der Grund für die zufrie­den­stel­lende Ent­wick­lung am Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt. So über­nahm Frasers Pro­perty aus Sin­ga­pur mit dem Kauf einer Toch­ter­ge­sell­schaft der Alpha Indus­trial ein Port­fo­lio bestehend aus deut­schen und öster­rei­chi­schen Logis­tik­im­mo­bi­lien. Ins­ge­samt belief sich der Ver­kaufs­wert des Port­fo­lios auf über 600 Mil­lio­nen Euro. Sowohl bei Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­lien als auch am gesamt­ge­werb­li­chen Immo­bi­li­en­markt stellte diese Über­nahme die größte Trans­ak­tion im ers­ten Quar­tal dar.

Eben­falls markt­prä­gend zeigte sich der Ver­kauf des Azu­rite-Port­fo­lios von Good­man an die Blackstone Group. Der Kauf­preis für das rund 240.000 Qua­drat­me­ter große Port­fo­lio mit Immo­bi­lien unter ande­rem in Nord­rhein-West­fa­len und Hes­sen lag bei rund 250 Mil­lio­nen Euro. Dar­über hin­aus wech­sel­ten im ers­ten Quar­tal meh­rere Light-Indus­trial Objekte bei klein­vo­lu­mi­gen Paket­käu­fen den Besit­zer. So sicherte sich der Pro­jekt­ent­wick­ler Fuchs & Söhne im Rah­men einer Sale-and-Lea­se­back Trans­ak­tion drei Light-Indus­trial Immo­bi­lien in Nord­rhein-West­fa­len. Wei­tere drei Gewer­be­ob­jekte im Ruhr­ge­biet gin­gen in das Port­fo­lio der Deut­schen Indus­trie Reit über. Ins­ge­samt belief sich der Umsatz, der durch Port­fo­lio-Trans­ak­tio­nen getä­tigt wurde, auf über eine Mil­li­arde Euro bzw. 55 Pro­zent des Gesamtumsatzes.

 

Inter­esse aus dem Aus­land wei­ter­hin auf hohem Niveau

Bedingt durch die Alpha Indus­trial-Über­nahme zeich­nete sich wie auch schon im Gesamt­jahr 2017 ein hoher Inves­ti­ti­ons­an­teil aus dem Aus­land ab. Mehr als zwei Drit­tel des Gesamt­in­ves­ti­ti­ons­vo­lu­mens (knapp 1,3 Mil­li­ar­den Euro) inves­tier­ten Anle­ger aus dem Aus­land in deut­sche Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­lien, die auf­grund des limi­tier­ten Ange­bots und der stei­gen­den Attrak­ti­vi­tät des Sek­tors auch zuneh­mend auf B- und C‑Lagen aus­wei­chen und risi­ko­freu­di­ger wer­den, um den Zuschlag zu erhalten.

Vor allem Ver­mö­gens­ver­wal­ter (Asset- und Fonds­ma­na­ger) nutz­ten die gute Markt­lage aus, um Objekte zu erwer­ben. Rund 62 Pro­zent des Gesamt­vo­lu­mens (1,1 Mil­li­ar­den Euro) steu­er­ten sie zum Gesamt­ergeb­nis bei. An zwei­ter Stelle fol­gen offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit 17 Pro­zent. Auf der Ver­käu­fer­seite führ­ten Pro­jek­ten­wick­ler mit 39 Pro­zent bzw. 719 Mil­lio­nen Euro die Spitze an. Es fol­gen Ver­mö­gens­ver­wal­ter und Corporates/Eigennutzer auf den Plät­zen zwei und drei.

 

Pro­dukt­man­gel bremst Inves­ti­ti­ons­vor­ha­ben aus

Hubert Reck, Head of Indus­trial & Logi­stics Invest­ment bei Col­liers Inter­na­tio­nal: „Es fehlt dem Markt wei­ter­hin an Top-Pro­duk­ten in Top-Lagen. Bereits vor Fer­tig­stel­lung stei­gen viele Inves­to­ren in Pro­jekte ein und sichern sich die begehr­ten Immo­bi­lien im Rah­men eines For­ward Deals. Die kon­junk­tu­rel­len Bedin­gun­gen und die aktu­ell star­ken Ver­mie­tungs­märkte las­sen Inves­to­ren auf dem Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt immer akti­ver werden.

Im Hin­blick auf den wach­sen­den Online-Han­del, der die Nähe zum kauf­kräf­ti­gen Kun­den benö­tigt, wird sich die Logis­tik­bran­che in Deutsch­land in den kom­men­den Jah­ren ver­stärkt auf die Bal­lungs­zen­tren kon­zen­trie­ren und wei­ter wach­sen. Das könnte wie­der­rum für Pro­dukt­nach­schub auf dem Invest­ment­markt sor­gen, aller­dings sind die stadt­na­hen Flä­chen in eini­gen Märk­ten wie Mün­chen, Ham­burg und Düs­sel­dorf stark begrenzt und Grund­stü­cke sehr teuer. Den­noch sehen wir bei den eta­blier­ten Pro­jekt­ent­wick­lern ver­stärkte Akti­vi­tä­ten im Bereich Land­ban­king, dies trotz signi­fi­kant stei­gen­der Grund­stücks­preise. Zwei­fels­ohne wäre das Inves­ti­ti­ons­vo­lu­men noch­mal deut­lich höher aus­ge­fal­len, wenn mehr Anla­ge­ob­jekte auf dem Markt ver­füg­bar wären.“

Der Nach­fra­ge­über­hang hat die Ren­di­ten in den ver­gan­ge­nen 12 Mona­ten noch­mal deut­lich nach unten gedrückt und für die bis­lang höchste Ren­di­te­kom­pres­sion bei Logis­tik­im­mo­bi­lien gesorgt. Wäh­rend die Brut­to­an­fangs­ren­dite für erst­klas­sige Core-Immo­bi­lien Anfang 2017 bei 5,4 Pro­zent lag, sank diese im Jah­res­ver­lauf um 75 Basis­punkte auf 4,65 Pro­zent und hielt sich über den Jah­res­wech­sel vor­erst stabil.

 

Aus­blick: Stei­gende Preise und wei­tere Portfolio-Transaktionen

„Für den wei­te­ren Jah­res­ver­lauf rech­nen wir mit einer anhal­tend hohen Dyna­mik am Markt. Aktu­ell befin­den sich einige grö­ßere Logis­tik- und Light-Indus­trial Port­fo­lien in der Ver­mark­tung, die im Laufe des Jah­res ver­äu­ßert wer­den könn­ten und somit für Inves­ti­ti­ons­nach­schub am Markt sor­gen. Wir erwar­ten außer­dem, dass die Preise für hoch­wer­tige Logis­tik­im­mo­bi­lien und Light-Indus­trial Objekte in den nächs­ten 12 Mona­ten wei­ter stei­gen und die Ren­di­ten im Zuge des­sen noch­mal nach unten gedrückt wer­den. Vor allem Light-Indus­trial Objekte könn­ten auf­grund des hohen Wett­be­werbs um Logis­tik­im­mo­bi­lien mehr Auf­merk­sam­keit bei Anle­gern erfah­ren, die sich der­zeit nach alter­na­ti­ven und lukra­ti­ven Invest­ments umse­hen. Für das Gesamt­jahr erwar­ten wir ein Inves­ti­ti­ons­vo­lu­men, das sich zwi­schen sechs und sie­ben Mil­li­ar­den Euro bewe­gen könnte“, so Reck abschließend.

Arti­kel teilen