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Rekord­um­satz am deut­schen Logistikimmobilienmarkt

Logivest

18. Jul. 2018

Das erste Halb­jahr am deut­schen Lager- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt war mit 3,4 Mil­lio­nen umge­setz­ten Qua­drat­me­tern das stärkste seit Auf­zeich­nungs­be­ginn und über­traf das Vor­jah­res­er­geb­nis um 17 Pro­zent. Dies ist das Ergeb­nis einer aktu­el­len Ana­lyse des glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ters CBRE.

„Die gute Ver­fas­sung der deut­schen Wirt­schaft treibt die Nach­frage am Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt wei­ter an. Limi­tie­rend wirkt dabei vie­ler­orts vor allem der Flä­chen­man­gel. Die vor­han­de­nen spe­ku­la­ti­ven Pro­jekt­ent­wick­lun­gen sind an den begehr­ten Stand­or­ten kaum mehr als ein Trop­fen auf den hei­ßen Stein. Aber auch die Ver­füg­bar­keit von Mit­ar­bei­tern bestimmt die Stand­ort­su­che immer stär­ker und wirkt begren­zend auf den Flä­chen­um­satz“, sagt Rai­ner Koepke, Head of Indus­trial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

„Wäh­rend es im mitt­le­ren Grö­ßen­seg­ment von 5.000 bis 10.000 Qua­drat­me­ter eine ähn­lich hohe Anzahl an Deals gab, konn­ten in der Grö­ßen­klasse ab 50.000 Qua­drat­me­tern acht Deals ver­zeich­net wer­den – sechs mehr als noch im Vor­jahr“, sagt Armin Her­ren­schnei­der, Co-Head of Indus­trial & Logistics bei CBRE in Deutsch­land. Ins­ge­samt wur­den in die­sem Flä­chen­seg­ment knapp 600.000 Qua­drat­me­ter umge­setzt und damit circa 485.000 Qua­drat­me­ter mehr als im ver­gleich­ba­ren Vorjahreszeitraum.

 

Ver­mie­tun­gen trei­ben den Flächenumsatz

„Der im ers­ten Halb­jahr ver­zeich­nete Anstieg des Flä­chen­um­sat­zes ging vor allem auf Ver­mie­tun­gen zurück. Eigen­nut­zer hin­ge­gen waren ähn­lich aktiv wie im ers­ten Halb­jahr 2017“, ergänzt Her­ren­schnei­der. Die von Eigen­nut­zern umge­setz­ten Flä­chen stie­gen leicht um zwei Pro­zent auf 1,2 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter – die Ver­mie­tungs­leis­tung erhöhte sich somit um 26 Pro­zent auf 2.2 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Die in Neu­bau­ten umge­setz­ten Flä­chen stie­gen um 17 Pro­zent auf 2.4 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter – der Umsatz in Bestands­flä­chen lag somit bei rund eine Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern (plus 15 Prozent).

 

Flä­chen­knapp­heit bremst Umsätze in den Top-5-Märkten

So deut­lich der Flä­chen­um­satz deutsch­land­weit stieg, so stark ging er in den Top-5-Märk­ten zurück. Im Ver­gleich zum Vor­jahr wur­den hier knapp 870.000 Qua­drat­me­ter umge­setzt – ein Minus von 17 Pro­zent. Ursa­che die­ses Rück­gangs ist der Pro­dukt­man­gel vor Ort, denn in den Top-5-Städ­ten ste­hen kaum noch freie Bestands­flä­chen oder geeig­nete Grund­stü­cke zur Ver­fü­gung. Der Anteil von Neu­bau­ten in den Top-5-Stand­or­ten sank gegen­über dem Vor­jah­res­wert um 13 Pro­zent­punkte auf 39 Pro­zent und beträgt 340.000 Quadratmeter.

Der Rück­gang des Flä­chen­um­sat­zes in den Top-5-Märk­ten ist spe­zi­ell mit Ber­lin und Mün­chen zu erklä­ren, die auf­grund des Aus­blei­bens von groß­flä­chi­gen Abschlüs­sen im ers­ten Halb­jahr 134.000 Qua­drat­me­ter (minus 50 Pro­zent) und 99.000 Qua­drat­me­ter (minus 24 Pro­zent) ver­zeich­ne­ten. In Frank­furt ging der Umsatz um zehn Pro­zent auf 302.000 Qua­drat­me­ter deut­lich mode­ra­ter zurück. Ham­burg und Düs­sel­dorf ver­zeich­ne­ten hin­ge­gen gar Anstiege auf 245.000 Qua­drat­me­ter (plus drei Pro­zent) bezie­hungs­weise 91.000 Qua­drat­me­ter (plus 14 Prozent).

 

Lagen außer­halb der Top-5-Stand­orte prä­gen den Flächenumsatz

Außer­halb der eta­blier­ten Märkte Ber­lin, Düs­sel­dorf, Frank­fur­t/Rhein-Main, Ham­burg und Mün­chen stieg der Flä­chen­um­satz auf 2,6 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter (plus 35 Pro­zent gegen­über H1 2017), wobei der Umsatz in Neu­bau­ten um 38 Pro­zent auf 2,1 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter stieg und der Umsatz von Eigen­nut­zern um zwölf Pro­zent auf 1.1 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Dabei wur­den im ers­ten Halb­jahr auch in vie­len ande­ren klas­si­schen Logis­tik­märk­ten, wie etwa dem Ruhr­ge­biet (minus 19 Pro­zent), Umsatz­rück­gänge ver­zeich­net. In den dezen­tra­len Lagen außer­halb der von CBRE beob­ach­te­ten 23 Logis­tik­märk­ten konnte hin­ge­gen gegen­über dem ers­ten Halb­jahr des ver­gan­ge­nen Jah­res fast eine Ver­dopp­lung des Flä­chen­um­sat­zes auf nun­mehr 1,3 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter regis­triert wer­den. Beson­ders in den Regio­nen von Nord­rhein-West­fa­len, die kei­ner der vier Clus­ter zuzu­ord­nen sind, konnte eine signi­fi­kante Stei­ge­rung des Flä­chen­um­sat­zes auf 456.000 Qua­drat­me­ter regis­triert wer­den – zurück­zu­füh­ren auf zwei Ver­mie­tun­gen über jeweils mehr als 100.000 Qua­drat­me­ter an die inter­na­tio­nale Spe­di­tion Ham­mer und einen ame­ri­ka­ni­schen Online-Händler.

 

Mie­ten im Aufwind

Auf­grund des Flä­chen­man­gels stieg die Spit­zen­miete in den fünf Top-Stand­or­ten durch­schnitt­lich bin­nen der ver­gan­ge­nen zwölf Monate zwi­schen zwei und drei Pro­zent. In Düs­sel­dorf stieg die nomi­nale Spit­zen­miete für moderne Lager- und Logis­tik­ob­jekte in eta­blier­ten Lagen um knapp zwei Pro­zent und notiert bei 5,50 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat. In Mün­chen wurde eine wei­tere Miet­preis­stei­ge­rung von knapp drei Pro­zent beob­ach­tet. Mit 7,00 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat wer­den hier die höchs­ten Spit­zen­mie­ten Deutsch­lands auf­ge­ru­fen. Zweit­teu­ers­ter Logis­tik­markt stellt Frank­fur­t/Rhein-Main mit 6,40 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat dar. Dies ent­spricht gegen­über dem ers­ten Halb­jahr 2017 einer Stei­ge­rung von 3,2 Pro­zent. Eine ähn­li­che Ent­wick­lung zeigte sich auf dem Ber­li­ner Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt: mit einer Spit­zen­miete von 4,80 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat (plus 3,2 Pro­zent) bil­det Ber­lin das Schluss­licht der Top-5-Märkte und weist Spiel­raum für wei­tere Stei­ge­run­gen auf.

„Im Hin­blick auf die Knapp­heits­si­tua­tion in den gesuch­ten Bal­lungs­räu­men wer­den Miet­preis­an­stiege unver­meid­lich sein – ins­be­son­dere, wenn kurz­fris­tig Flä­chen gesucht wer­den. Nut­zer, die einen län­ge­ren Pla­nungs­ho­ri­zont haben, kön­nen von den immer noch nied­ri­gen Ren­di­ten der Invest­ment­märkte pro­fi­tie­ren, die sich ins­be­son­dere bei Ent­wick­ler­aus­schrei­bun­gen für Neu­bau­ten in Mie­ten unter­halb des Markt­ni­veaus nie­der­schla­gen kön­nen“, sagt Koepke.

 

Gutes Gesamt­jah­res­er­geb­nis zu erwar­ten – abhän­gig von poli­ti­schen Entwicklungen

„Ange­sichts feh­len­der Grund­stücks- und Bestands­flä­chen sowie län­ge­rer Umset­zungs­zei­ten auf­grund man­geln­der Bau­ka­pa­zi­tä­ten kann sich die Dyna­mik der Nach­frage nicht in jedem Fall in Deals umset­zen“, erklärt Koepke. „Im Gesamt­jahr ist den­noch ein gutes Ergeb­nis über dem Niveau des Vor­jah­res von 6,5 bis 7,0 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter zu erwar­ten. Das Jah­res­er­geb­nis wird abhän­gig sein von einer mög­li­chen Ein­trü­bung der Kon­junk­tur infolge pro­tek­tio­nis­ti­scher Han­dels­po­li­tik, Bre­xit-Erwar­tun­gen und folg­lich vor­sich­ti­ge­ren Ent­schei­dun­gen. Aller­dings wird der boo­mende E‑Commerce die Nach­frage nach Logis­tik­flä­chen jeder Größe wei­ter antrei­ben“, pro­gnos­ti­ziert Koepke.

Wei­tere Infor­ma­tio­nen unter: www.cbre.de

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