CBRE
  • His­to­ri­scher Höchst­wert im Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men mit rund 4,5 Mil­li­ar­den Euro
  • Anhal­tende Pro­dukt­knapp­heit in Topstandorten
  • Aus­wei­chen auf Stand­orte außer­halb der Top 5‑Städte
  • Asset- und Fonds­ma­na­ger stärkste Käu­fer­gruppe – zuneh­men­des Inter­esse von Ver­si­che­run­gen und Pensionskassen
  • Spit­zen­ren­dite fällt unter Fünf-Prozent-Marke

Der Invest­ment­markt für deut­sche Lager- und Logis­tik­im­mo­bi­lien hat im sechs­ten Jahr in Folge sei­nen jewei­li­gen Vor­jah­res­wert über­trof­fen und schließt das Jahr 2016 mit einem neuen Rekord­wert ab. Ins­ge­samt haben in den ver­gan­ge­nen zwölf Mona­ten Lager- und Logis­tik­im­mo­bi­lien im Wert von 4,5 Mil­li­ar­den Euro den Besit­zer gewech­selt. Dies geht aus einer aktu­el­len Ana­lyse des Immo­bi­li­en­be­ra­tungs­un­ter­neh­mens CBRE hervor.

Das Vor­jah­res­re­sul­tat wurde um 544 Mil­lio­nen Euro bezie­hungs­weise 14 Pro­zent über­trof­fen. “Wir haben eine beson­ders leb­hafte Jah­res­end­ral­lye erlebt. Mit einem Umsatz von rund 1,6 Mil­li­ar­den Euro konn­ten wir das sehr dyna­mi­sche Jahr mit dem bes­ten jemals regis­trier­ten Quar­tals­er­geb­nis abschlie­ßen”, sagt Kai Oulds, Head of Logi­stics Invest­ment bei CBRE in Deutschland.

Logis­tik­im­mo­bi­lien gewin­nen zuneh­mend an Beliebtheit

Die Bedeu­tung des Logis­tik­seg­ments erlebt seit meh­re­ren Jah­ren einen deut­li­chen Anstieg. Auf die Immo­bi­li­en­an­la­ge­klasse der Logis­tik­im­mo­bi­lien ent­fie­len im Jah­res­end­er­geb­nis 8,5 Pro­zent des gesam­ten gewerb­li­chen Invest­ment­vo­lu­mens. “Mit dem höchs­ten erreich­ten Anteil seit dem seit dem letz­ten zykli­schen Hoch wird ein­drucks­voll das gestie­gene Anla­ge­inter­esse in Logis­tik­im­mo­bi­lien von natio­na­len und inter­na­tio­na­len Inves­to­ren ver­deut­licht, die hän­de­rin­gend nach Invest­ment­mög­lich­kei­ten am größ­ten Wirt­schafts- und Pro­duk­ti­ons­stand­ort Euro­pas suchen”, ana­ly­siert Jan Lin­sin, Head of Rese­arch bei CBRE in Deutschland.

Zuneh­men­des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men durch Paketkäufe

Beson­ders dyna­misch zeigte sich das Markt­ge­sche­hen hin­sicht­lich der Trans­ak­ti­ons­form. Wäh­rend sich der Han­del mit Ein­zel­ob­jek­ten mit einem Umsatz von 2,4 Mil­li­ar­den Euro nur mar­gi­nal über dem Vor­jah­res­ni­veau bewegt, konn­ten beim Han­del mit Paket­käu­fen gegen­über dem Vor­jah­res­wert rund 444 Mil­lio­nen Euro mehr Umsatz regis­triert wer­den. Ins­ge­samt waren Paket­käufe mit 2,1 Mil­li­ar­den Euro für 47 Pro­zent des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens ver­ant­wort­lich. Sowohl das Seg­ment der Port­fo­lio­trans­ak­tio­nen als auch das der Ein­zel­käufe wurde über­wie­gend durch Abschlüsse in den mitt­le­ren Grö­ßen­klas­sen zwi­schen 20 bis 50 Mil­lio­nen Euro sowie 50 bis 100 Mil­lio­nen Euro bestimmt.

Hei­mi­sche Inves­to­ren zeig­ten sich sehr aktiv

Deut­sche Anle­ger zeig­ten sich nach drei Jah­ren wie­der akti­ver am Logis­tik­in­vest­ment­markt. Beson­ders durch Ein­zel­käufe konn­ten sie ihre Invest­ments gegen­über dem Vor­jahr um 890 Mil­lio­nen Euro stei­gern. Mit 2,4 Mil­li­ar­den Euro allo­kier­tem Kapi­tal waren hei­mi­sche Akteure für rund 53 Pro­zent des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens ver­ant­wort­lich. “Aller­dings ist die Betei­li­gung der inter­na­tio­na­len Akteure mit 47 Pro­zent wei­ter­hin auf einem sehr hohen Niveau. Ledig­lich im Hotel­in­vest­ment­markt ist der Anteil aus­län­di­scher Inves­to­ren noch höher”, sagt Lin­sin. Aus­län­di­sche Inves­to­ren enga­gie­ren sich aller­dings bevor­zugt im Rah­men von Port­fo­lio­käu­fen am deut­schen Logis­tik­in­vest­ment­markt. “Vor allem inter­na­tio­nale insti­tu­tio­nelle Inves­to­ren sichern sich mit­tels groß­vo­lu­mi­ger Port­fo­lio­trans­ak­tio­nen zuneh­mend Bestands­ob­jekte mit zum Teil lang­lau­fen­den Miet­ver­trä­gen und damit sta­bi­len Ein­kom­mens­strö­men”, erklärt Oulds. Sie­ben der zehn größ­ten Paket­trans­ak­tio­nen wur­den durch aus­län­di­sche Akteure getä­tigt. So erwarb unter ande­rem Sin­ga­purs Staats­fonds GIC – bera­ten von CBRE – im Rah­men der 2,4 Mil­li­ar­den Euro schwe­ren Unter­neh­mens­über­nahme von P3 Logi­stic Parks von TPG Real Estate und Part­ner Ivan­hoé Cam­bridge auch sämt­li­che Logis­tik­im­mo­bi­lien in Deutsch­land, die Teil des pan-euro­päi­schen Port­fo­lios von P3 waren. Dem­entspre­chend neh­men inter­na­tio­nale Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren bei Paket­käu­fen mit einem Anteil von rund zwei Drit­tel sogar die Mehr­heit ein. Der größte Anteil ent­fällt hier­bei mit 21 Pro­zent (929 Mil­lio­nen Euro) auf nord­ame­ri­ka­ni­sche Inves­to­ren gefolgt von Akteu­ren aus dem euro­päi­schem Aus­land, die käu­fer­sei­tig mit 667 Mil­lio­nen Euro bereits 15 Pro­zent auf sich vereinen.

Ver­si­che­rer und Pen­si­ons­fonds stärkste Nettokäufergruppe

Sehr inter­es­siert zeig­ten sich auf Sei­ten der Käu­fer von Logis­tik­im­mo­bi­lien in Deutsch­land kapi­tal­starke Asset- und Fonds­ma­na­ger. Sie tru­gen mit 1,3 Mil­li­ar­den Euro zu 28 Pro­zent des gesam­ten Logis­tik­in­vest­ment­vo­lu­mens bei. Ver­si­che­run­gen und Pen­si­ons­kas­sen inves­tier­ten 950 Mil­lio­nen Euro (21 Pro­zent). Sie ver­äu­ßer­ten im zurück­lie­gen­den Jahr Logis­tik­im­mo­bi­lien im Wert von ledig­lich 24 Mil­lio­nen Euro und stell­ten damit die stärkste Net­to­käu­fer­gruppe dar. “Dies unter­streicht die Aus­wei­tung des Anla­ge­spek­trums auf die alter­na­tive Asset­klasse Logis­tik auf Sei­ten der tra­di­tio­nel­len Core-Inves­to­ren, deren Immo­bi­li­en­port­fo­lios sich bis dato über­wie­gend aus Büro­im­mo­bi­lien und Geschäfts­häu­sern in den Invest­ment­zen­tren zusam­men­setz­ten”, sagt Lin­sin. “Im Zuge des star­ken Ren­di­te­rück­gangs in den eta­blier­ten Asset­klas­sen und sehr nied­ri­gen Alter­na­tiv­zin­sen am Anlei­he­markt ist der Stra­te­gie­wech­sel mehr als gerecht­fer­tigt”, so Lin­sin wei­ter. Platz drei belegt die Gruppe der offe­nen Immo­bi­lien- und Spe­zi­al­fonds (751 Mil­lio­nen Euro).

Spit­zen­ren­dite für Logis­tik­im­mo­bi­lien erst­mals unter fünf Prozent

“Wir beob­ach­ten über alle Inves­to­ren­grup­pen hin­weg ein gestie­ge­nes Inter­esse an lang­fris­tig ver­mie­te­ten Objek­ten am deut­schen Lager- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt, das auf einen Man­gel an aus­rei­chen­den Core-Pro­duk­ten stößt. Objekte mit kür­ze­ren Miet­ver­trags­lauf­zei­ten und außer­halb der Top­stand­orte stel­len schon längst kein Inves­ti­ti­ons­hin­der­nis mehr dar”, erläu­tert Oulds. In der Folge sorgt der stei­gende Druck auf die Net­to­an­fangs­ren­di­ten für Pre­mi­um­ob­jekte in den eta­blier­ten Top-Logis­tik­markt­ge­bie­ten Ber­lin, Düs­sel­dorf, Frank­furt, Ham­burg und Mün­chen für eine wei­tere Ren­di­te­kom­pres­sion von zehn Basis­punk­ten auf 4,90 Pro­zent. “Im Ver­gleich zu den tra­di­tio­nel­len Immo­bi­li­en­an­la­ge­klas­sen Büro und Ein­zel­han­del sowie fest­ver­zins­li­chen Wert­pa­pie­ren blei­ben Inves­ti­tio­nen in Logis­tik­im­mo­bi­lien auf­grund des Ren­di­te­spreads von bis zu 170 Basis­punk­ten hoch­at­trak­tiv”, erklärt Lin­sin.

Aus­blick: Fort­set­zung der Inves­ti­ti­ons­dy­na­mik erwartet

Die Nach­frage nach deut­schen Logis­tik­im­mo­bi­lien wird sich sowohl bei den in- als auch aus­län­di­schen Akteu­ren im kom­men­den Jahr wei­ter fort­set­zen. “Die man­gelnde Ver­füg­bar­keit der Core-Pro­dukte in den eta­blier­ten Märk­ten wird den Fokus der Inves­to­ren auf Stand­orte außer­halb der Top 5 len­ken, zumal sich dort eben­falls inter­es­sante Inves­ti­ti­ons­mög­lich­kei­ten befin­den”, pro­gnos­ti­ziert Oulds. Es ist zu erwar­ten, dass sich die Erfolgs­story auch im kom­men­den Jahr fort­set­zen wird, sodass ein Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men zu erwar­ten ist, das an die aktu­elle dyna­mi­sche Ent­wick­lung anknüpft.

Logistikinvestmentmarkt Deutschland – transaktionsvolumen-2016

Logis­tik­in­vest­ment­markt Deutsch­land – Jahresvergleich

  2015 2016 Ver­än­de­rung J/J, %-Punkte
Change y‑o-y, % points
 
Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men (in Mio. €)
Invest­ment volume (€ million)
3.917 4.461 +13,9 %
Anteil Port­fo­lio-Deals (in %)
Share of port­fo­lio deals (in %)
42,4 47,2 +4,8
Anteil aus­län­di­scher Inves­to­ren (in %)
Share of for­eign inves­tors (in %)
62,0 46,7 -15,3
Anteile nach Nut­zungs­typ (in %)
Share of type of usage (in %)
     
Pro­duk­ti­ons­halle
Pro­duc­tion shed
14,0 11,1 -2,9
Dis­tri­bu­ti­ons­halle
Dis­tri­bu­tion pro­perty / Logi­stic shed
61,3 53,4 -7,9
Lager­halle
Warehouse
24,7 35,5 +10,8

Quelle: CBRE Rese­arch, Q4 2016.