CBRE
  • Historischer Höchstwert im Transaktionsvolumen mit rund 4,5 Milliarden Euro
  • Anhaltende Produktknappheit in Topstandorten
  • Ausweichen auf Standorte außerhalb der Top 5-Städte
  • Asset- und Fondsmanager stärkste Käufergruppe – zunehmendes Interesse von Versicherungen und Pensionskassen
  • Spitzenrendite fällt unter Fünf-Prozent-Marke

Der Investmentmarkt für deutsche Lager- und Logistikimmobilien hat im sechsten Jahr in Folge seinen jeweiligen Vorjahreswert übertroffen und schließt das Jahr 2016 mit einem neuen Rekordwert ab. Insgesamt haben in den vergangenen zwölf Monaten Lager- und Logistikimmobilien im Wert von 4,5 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt. Dies geht aus einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor.

Das Vorjahresresultat wurde um 544 Millionen Euro beziehungsweise 14 Prozent übertroffen. „Wir haben eine besonders lebhafte Jahresendrallye erlebt. Mit einem Umsatz von rund 1,6 Milliarden Euro konnten wir das sehr dynamische Jahr mit dem besten jemals registrierten Quartalsergebnis abschließen“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.

Logistikimmobilien gewinnen zunehmend an Beliebtheit

Die Bedeutung des Logistiksegments erlebt seit mehreren Jahren einen deutlichen Anstieg. Auf die Immobilienanlageklasse der Logistikimmobilien entfielen im Jahresendergebnis 8,5 Prozent des gesamten gewerblichen Investmentvolumens. „Mit dem höchsten erreichten Anteil seit dem seit dem letzten zyklischen Hoch wird eindrucksvoll das gestiegene Anlageinteresse in Logistikimmobilien von nationalen und internationalen Investoren verdeutlicht, die händeringend nach Investmentmöglichkeiten am größten Wirtschafts- und Produktionsstandort Europas suchen“, analysiert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Zunehmendes Transaktionsvolumen durch Paketkäufe

Besonders dynamisch zeigte sich das Marktgeschehen hinsichtlich der Transaktionsform. Während sich der Handel mit Einzelobjekten mit einem Umsatz von 2,4 Milliarden Euro nur marginal über dem Vorjahresniveau bewegt, konnten beim Handel mit Paketkäufen gegenüber dem Vorjahreswert rund 444 Millionen Euro mehr Umsatz registriert werden. Insgesamt waren Paketkäufe mit 2,1 Milliarden Euro für 47 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Sowohl das Segment der Portfoliotransaktionen als auch das der Einzelkäufe wurde überwiegend durch Abschlüsse in den mittleren Größenklassen zwischen 20 bis 50 Millionen Euro sowie 50 bis 100 Millionen Euro bestimmt.

Heimische Investoren zeigten sich sehr aktiv

Deutsche Anleger zeigten sich nach drei Jahren wieder aktiver am Logistikinvestmentmarkt. Besonders durch Einzelkäufe konnten sie ihre Investments gegenüber dem Vorjahr um 890 Millionen Euro steigern. Mit 2,4 Milliarden Euro allokiertem Kapital waren heimische Akteure für rund 53 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. „Allerdings ist die Beteiligung der internationalen Akteure mit 47 Prozent weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Lediglich im Hotelinvestmentmarkt ist der Anteil ausländischer Investoren noch höher“, sagt Linsin. Ausländische Investoren engagieren sich allerdings bevorzugt im Rahmen von Portfoliokäufen am deutschen Logistikinvestmentmarkt. „Vor allem internationale institutionelle Investoren sichern sich mittels großvolumiger Portfoliotransaktionen zunehmend Bestandsobjekte mit zum Teil langlaufenden Mietverträgen und damit stabilen Einkommensströmen“, erklärt Oulds. Sieben der zehn größten Pakettransaktionen wurden durch ausländische Akteure getätigt. So erwarb unter anderem Singapurs Staatsfonds GIC – beraten von CBRE – im Rahmen der 2,4 Milliarden Euro schweren Unternehmensübernahme von P3 Logistic Parks von TPG Real Estate und Partner Ivanhoé Cambridge auch sämtliche Logistikimmobilien in Deutschland, die Teil des pan-europäischen Portfolios von P3 waren. Dementsprechend nehmen internationale Immobilieninvestoren bei Paketkäufen mit einem Anteil von rund zwei Drittel sogar die Mehrheit ein. Der größte Anteil entfällt hierbei mit 21 Prozent (929 Millionen Euro) auf nordamerikanische Investoren gefolgt von Akteuren aus dem europäischem Ausland, die käuferseitig mit 667 Millionen Euro bereits 15 Prozent auf sich vereinen.

Versicherer und Pensionsfonds stärkste Nettokäufergruppe

Sehr interessiert zeigten sich auf Seiten der Käufer von Logistikimmobilien in Deutschland kapitalstarke Asset- und Fondsmanager. Sie trugen mit 1,3 Milliarden Euro zu 28 Prozent des gesamten Logistikinvestmentvolumens bei. Versicherungen und Pensionskassen investierten 950 Millionen Euro (21 Prozent). Sie veräußerten im zurückliegenden Jahr Logistikimmobilien im Wert von lediglich 24 Millionen Euro und stellten damit die stärkste Nettokäufergruppe dar. „Dies unterstreicht die Ausweitung des Anlagespektrums auf die alternative Assetklasse Logistik auf Seiten der traditionellen Core-Investoren, deren Immobilienportfolios sich bis dato überwiegend aus Büroimmobilien und Geschäftshäusern in den Investmentzentren zusammensetzten“, sagt Linsin. „Im Zuge des starken Renditerückgangs in den etablierten Assetklassen und sehr niedrigen Alternativzinsen am Anleihemarkt ist der Strategiewechsel mehr als gerechtfertigt“, so Linsin weiter. Platz drei belegt die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds (751 Millionen Euro).

Spitzenrendite für Logistikimmobilien erstmals unter fünf Prozent

„Wir beobachten über alle Investorengruppen hinweg ein gestiegenes Interesse an langfristig vermieteten Objekten am deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt, das auf einen Mangel an ausreichenden Core-Produkten stößt. Objekte mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten und außerhalb der Topstandorte stellen schon längst kein Investitionshindernis mehr dar“, erläutert Oulds. In der Folge sorgt der steigende Druck auf die Nettoanfangsrenditen für Premiumobjekte in den etablierten Top-Logistikmarktgebieten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München für eine weitere Renditekompression von zehn Basispunkten auf 4,90 Prozent. „Im Vergleich zu den traditionellen Immobilienanlageklassen Büro und Einzelhandel sowie festverzinslichen Wertpapieren bleiben Investitionen in Logistikimmobilien aufgrund des Renditespreads von bis zu 170 Basispunkten hochattraktiv“, erklärt Linsin.

Ausblick: Fortsetzung der Investitionsdynamik erwartet

Die Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilien wird sich sowohl bei den in- als auch ausländischen Akteuren im kommenden Jahr weiter fortsetzen. „Die mangelnde Verfügbarkeit der Core-Produkte in den etablierten Märkten wird den Fokus der Investoren auf Standorte außerhalb der Top 5 lenken, zumal sich dort ebenfalls interessante Investitionsmöglichkeiten befinden“, prognostiziert Oulds. Es ist zu erwarten, dass sich die Erfolgsstory auch im kommenden Jahr fortsetzen wird, sodass ein Transaktionsvolumen zu erwarten ist, das an die aktuelle dynamische Entwicklung anknüpft.

Logistikinvestmentmarkt Deutschland – transaktionsvolumen-2016

Logistikinvestmentmarkt Deutschland – Jahresvergleich

  2015 2016 Veränderung J/J, %-Punkte
Change y-o-y, % points
 
Transaktionsvolumen (in Mio. €)
Investment volume (€ million)
3.917 4.461 +13,9 %
Anteil Portfolio-Deals (in %)
Share of portfolio deals (in %)
42,4 47,2 +4,8
Anteil ausländischer Investoren (in %)
Share of foreign investors (in %)
62,0 46,7 -15,3
Anteile nach Nutzungstyp (in %)
Share of type of usage (in %)
     
Produktionshalle
Production shed
14,0 11,1 -2,9
Distributionshalle
Distribution property / Logistic shed
61,3 53,4 -7,9
Lagerhalle
Warehouse
24,7 35,5 +10,8

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.