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Umsatzrekord am deutschen Logistikflächenmarkt

Logivest

17. Jan 2018

Der deutsche Lager- und Logistikmarkt hat seine dynamische Entwicklung fortgesetzt und 2018 mit einem bundesweiten Flächenumsatz von sieben Millionen Quadratmetern (Mieter und Eigennutzer) einen neuen Rekordwert erreicht. Das Ergebnis liegt sieben Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraumes (6,5 Millionen Quadratmeter) und ist vor allem auf die letzten drei Quartale zurückzuführen, in denen jeweils 1,8 bis 1,9 Millionen Quadratmeter umgesetzt wurden. Das erste Quartal 2018 wartete hingegen mit circa 1,3 Millionen Quadratmetern mit einer eher schwachen Entwicklung auf. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleiters CBRE.

„Es herrscht Flächenmangel am deutschen Logistikimmobilienmarkt – und gleichzeitig wurde der bisherige Flächenrekord von 6,7 Millionen Quadratmetern im Jahr 2016 übertroffen“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Dieses vermeintliche Paradox erklärt Koepke so: „Die oft vorgetragene Flächenknappheit beschreibt die Situation in den 23 deutschen Logistikclustern. Die Nutzer haben 2018 jedoch gezeigt, dass sie auch bereit sind in andere Regionen auszuweichen, in denen große, preisgünstige Grundstücke noch verfügbar sind. Dort entstehen dann vor allem großflächige Neubauentwicklungen, die sogenannten Big Boxes. Allein jeder zweite der zehn größten Abschlüsse 2018 entfällt auf diese Kategorie.“ Die Entwicklung wird durch den Flächenumsatz von 2,4 Millionen Quadratmetern außerhalb der Cluster verdeutlicht – eine Steigerung gegenüber 2017 um rund eine Million Quadratmeter.

„In den Gebieten im westlichen und östlichen Nordrhein-Westfalen, außerhalb der Logistikcluster Ruhrgebiet, Köln, Düsseldorf und Mönchengladbach, wurden Abschlüsse über 570.000 Quadratmeter registriert. Mit einem Umsatz von 1,6 Millionen Quadratmetern war das Bundesland damit erneut der wichtigste deutsche Logistikstandort“, sagt Koepke.

 

Neubau außerhalb der Top-5-Märkte

Flächenumsätze in Neubauten und Projektentwicklungen bestimmten auch 2018 die Marktentwicklung. Diese vereinten mit 4,4 Millionen Quadratmetern 63 Prozent des Marktes auf sich. Damit wuchs der Flächenumsatz in Neubauten 2018 im Vergleich zu 2017 um vier Prozent. Dieses Wachstum geht vollständig auf Gebiete außerhalb der Top-5-Märkte zurück. Während in diesen die Neubauaktivität um fast 14 Prozent aufgrund mangelnder Baugrundstücke zurückging, stieg sie außerhalb der Top-5-Märkte um neun Prozent.

 

Großvermietungen dominieren den Markt

Auch bei den Umsatzentwicklungen der verschiedenen Größenklassen macht sich der Flächenmangel in den Top-5-Märkten bemerkbar. Das Volumen in der Größenklasse bis 10.000 Quadratmeter ging mangels geeigneter Flächen in den Top-5-Märkten signifikant um 43 Prozent auf 1,1 Millionen Quadratmeter zurück. Auch in der Größenklasse 10.000 bis 20.000 Quadratmeter gab es einen Rückgang um mehr als elf Prozent auf 1,7 Millionen Quadratmeter. In den größeren Einheiten hingegen gab es deutliches Wachstum. Bei 20.000 bis 50.000 Quadratmeter um 36 Prozent auf fast 2,7 Millionen Quadratmeter, bei 50.000 bis 100.000 Quadratmeter um 48 Prozent auf 0,7 Millionen Quadratmeter und in der Größenklasse ab 100.000 Quadratmeter um 22 Prozent auf 0,3 Millionen Quadratmeter.

Da die Flächenaufnahmen von Eigennutzern mit einem leichten Rückgang um gut drei Prozent auf 2,3 Millionen Quadratmeter größtenteils stabil geblieben sind, fokussiert sich der Großteil des Wachstums auf den Vermietungsmarkt.

 

Spitzenmiete zieht in Top-5-Märkten leicht an

Die durchschnittliche Spitzenmiete zog in den Top-5-Märkten um einige Prozent leicht an. Ausnahme hiervon ist Berlin, wo die Spitzenmieten zum Jahresende 5,50 Euro pro Quadratmeter erreichten – 18,3 Prozent über dem Vorjahreswert. „Mit dieser Explosion des Mietniveaus findet Berlin nicht nur den Anschluss an die anderen Top-5-Märkte, sondern stellt auch die bereits beträchtlichen Mietsteigerungen am Bürovermietungsmarkt in den Schatten“, erläutert Koepke. Mit sieben Euro ist die höchste Spitzenmiete nach wie vor in München zu finden – dort wuchs sie mit 2,9 Prozent jedoch nur gering.

 

Prognose für 2019 bisher positiv

„Bisher zeigt der Markt auf der Nachfrageseite keine Zeichen einer Verlangsamung. Auch die limitierenden Faktoren auf der Angebotsseite – wie der Mangel an geeigneten Baugrundstücken und die eingeschränkten Kapazitäten der Baufirmen – dürften sich im Jahresverlauf 2019 nicht grundsätzlich ändern“, sagt Koepke. „Eine Gesamtprognose für den Flächenumsatz 2019 ist aufgrund der diversen wirtschaftlichen Unsicherheiten zum jetzigen Zeitpunkt jedoch noch nicht möglich.“

 

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