Branchen-Infos
CBRE: Logistikimmobilien-Investment Markt 2020
15. Jan. 2020
Auf dem Transaktionsmarkt für Logistikimmobilien wurden 2020 7,6 Milliarden Euro investiert. Verglichen mit dem Vorjahr ist das ein Anstieg um zehn Prozent. Damit weist das vergangene Jahr den dynamischsten Investmentmarkt mit Ausnahme des Rekordjahres 2017 auf. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Nach dem extrem starken Jahresbeginn 2020 und dem anschließenden Lockdown kam es ab dem Frühsommer zu einer regelrechten Aufholjagd. Viele pausierte Prozesse wurden wieder gestartet und eine große Zahl von Market- und Off-Market-Verkaufsprozessen fanden statt“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Anders als im Rekordjahr 2017 basiert das Ergebnis von 2020 nicht auf einem Megadeal, sondern setzt sich aus einer insgesamt sehr dynamischen Transaktionsaktivität zusammen.“
Breitgestreute Nachfrage
Das Transaktionsgeschehen umfasste Objekte jeglicher Risikoklassen, von großen Distributionszentren über Light-Industrial-Immobilien bis hin zu Urban-Logistics-Einheiten. Neben Neubauprojekten und ‑objekten wurden dabei auch ältere Objekte mit marktgängigen Eigenschaften nachgefragt. Der regionale Fokus lag auf etablierten Lagen in Ballungsräumen, den 23 Logistikclustern sowie den Verkehrsachsen und ‑knotenpunkten. „Angesichts der starken Investorennachfrage, die durch die Pandemie noch einmal angetrieben wurde, beobachten wir vor allem bei Core- und Core-plus-Objekten einen ausgeprägten Produktmangel“, sagt Oulds. Eine starke Nachfrage gab es zudem nach Objekten mit Entwicklungspotenzial sowie nach Entwicklungsgrundstücken. „Die Entwickler sind aktuell sehr aktiv, um sich ihre zukünftige Pipeline zu sichern“, erklärt Oulds.
Renditen unter Druck
Bedingt durch den deutlichen Nachfrageüberhang setzte sich der Abwärtstrend der Renditen für Logistikimmobilien weiter fort. Ende 2020 betrug die Nettoanfangsrendite für hochwertige Objekte 3,4 Prozent. Damit liegt sie 20 Basispunkte unter dem Wert von Ende 2019. „Für 2021 erwarten wir eine erneute Fortsetzung der Renditekompression am Logistikimmobilienmarkt“, sagt Lee-Willem Visavachaiwat, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE.
Investorenlandschaft im Wandel
„Im Jahresverlauf wurden mehr und mehr Logistikfonds aufgelegt, oft mit Spezialisierung auf Citylogistik“, sagt Oulds. Stärkste Käufergruppe waren entsprechend die offenen Immobilienfonds/Spezialfonds (31 Prozent), gefolgt von Asset Managern (19 Prozent) und Versicherungen (16 Prozent). Vor allem Versicherungen und Pensionskassen legen sich zunehmend Logistikimmobilien mit langlaufenden Mietverträgen in ihre Immobilienportfolios und waren 2020 mit über einer Milliarden Euro der stärkste Nettoinvestor. Bei den Verkäufern hatten Projektentwickler den größten Marktanteil (26 Prozent), gefolgt von Corporates (16 Prozent) und Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds (zwölf Prozent). Der Anteil internationaler Investoren ging 2020 um 13 Prozentpunkte auf 43 Prozent zurück. Vor allem der Einfluss asiatischer Investoren wurde durch Reisebeschränkungen und den Wegfall von Währungsvorteilen reduziert. Stärkste ausländische Investorengruppe waren die USA mit über zwölf Prozent, gefolgt von Investoren aus dem Vereinigten Königreich (5,5 Prozent) und der Schweiz (fünf Prozent).
Bereits im Logistiksegment tätige Investoren verzeichneten oftmals Mittelzuflüsse und kaum Abflüsse, was die Investorennachfrage antrieb. Zusätzlich gab es zudem viele Investoren, die zuvor überwiegend oder ausschließlich in anderen Assetklassen tätig waren – diese fragten meist Einzelobjekte oder kleinere Portfolien mit wenig Managementbedarf nach oder suchten größere etablierte Plattformen für den Markteintritt. Insgesamt ging die Portfolioquote im Vorjahresvergleich um elf Prozentpunkte auf nun 39 Prozent zurück.
Ausblick auf 2021
„Alles deutet darauf hin, dass auch 2021 ein transaktionsreiches Jahr am Logistikinvestmentmarkt wird. Ob die Sieben-Milliarden-Euro-Grenze erneut überschritten werden bleibt jedoch aufgrund der eingeschränkten Produktverfügbarkeit abzuwarten“, so Oulds.
„Ein wichtiger Faktor für das Erfolgsjahr des Logistikinvestmentmarktes war die starke Flächennachfrage der Nutzer während der Pandemie. Wir gehen davon aus, dass sich dies auch 2021 nicht ändern wird und sich die Wirtschaft insgesamt erholt. So zeigten der ifo-Geschäftsklimaindex und die ZEW-Konjunkturerwartungen im Dezember eine deutliche Stimmungsaufhellung infolge des aktuell anlaufenden, Impfprogramms in Deutschland. Und trotz des aktuellen Lockdowns reißen die guten Nachrichten aus dem Industriesektor nicht ab, wie die zuletzt weiter gestiegenen Auftragseingänge, eine höhere Produktionsleistung und stärkere Exportzahlen zeigen. Darüber hinaus ist auch im Einzelhandel eine höhere Dynamik zu verzeichnen. So rechnet das Statistische Bundesamt damit, dass der reale Einzelhandelsumsatz im Jahr 2020 voraussichtlich 4,1 Prozent höher als 2019 sein wird, wobei die hohen Zuwachsraten überwiegend aus dem Internet- und Versandhandel resultieren. Gerade dieser strukturelle Wandel in der Branche sorgt für ein weiterwachsendes Interesse bei den nationalen und internationalen Investoren. Das zeigen auch unsere Befragungen unter den professionellen Immobilieninvestoren, die ihre Exposures im Bereich Logistik auch 2021 weiter ausbauen wollen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Die sehr umfangreichen staatlichen Konjunkturmaßnahmen und die stabilisierende Wirkung der Kurzarbeiterregelung sowie eine nochmals ausgeweitete Geldpolitik der EZB sollten dafür sorgen, dass Deutschland die Krise nach dem jüngst noch einmal verschärften Lockdown schnell und gestärkt überwinden kann.“