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CBRE: Logis­tik­im­mo­bi­lien-Invest­ment Markt 2020

Logivest

15. Jan. 2020

Auf dem Trans­ak­ti­ons­markt für Logis­tik­im­mo­bi­lien wur­den 2020 7,6 Mil­li­ar­den Euro inves­tiert. Ver­gli­chen mit dem Vor­jahr ist das ein Anstieg um zehn Pro­zent. Damit weist das ver­gan­gene Jahr den dyna­mischs­ten Invest­ment­markt mit Aus­nahme des Rekord­jah­res 2017 auf. Dies ist das Ergeb­nis einer aktu­el­len Ana­lyse des glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ters CBRE.

 

„Nach dem extrem star­ken Jah­res­be­ginn 2020 und dem anschlie­ßen­den Lock­down kam es ab dem Früh­som­mer zu einer regel­rech­ten Auf­hol­jagd. Viele pau­sierte Pro­zesse wur­den wie­der gestar­tet und eine große Zahl von Mar­ket- und Off-Mar­ket-Ver­kaufs­pro­zes­sen fan­den statt“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Invest­ment bei CBRE in Deutsch­land. „Anders als im Rekord­jahr 2017 basiert das Ergeb­nis von 2020 nicht auf einem Mega­deal, son­dern setzt sich aus einer ins­ge­samt sehr dyna­mi­schen Trans­ak­ti­ons­ak­ti­vi­tät zusammen.“

 

Breit­ge­streute Nachfrage

Das Trans­ak­ti­ons­ge­sche­hen umfasste Objekte jeg­li­cher Risi­koklas­sen, von gro­ßen Dis­tri­bu­ti­ons­zen­tren über Light-Indus­trial-Immo­bi­lien bis hin zu Urban-Logistics-Ein­hei­ten. Neben Neu­bau­pro­jek­ten und ‑objek­ten wur­den dabei auch ältere Objekte mit markt­gän­gi­gen Eigen­schaf­ten nach­ge­fragt. Der regio­nale Fokus lag auf eta­blier­ten Lagen in Bal­lungs­räu­men, den 23 Logis­tik­clus­tern sowie den Ver­kehrs­ach­sen und ‑kno­ten­punk­ten. „Ange­sichts der star­ken Inves­toren­nach­frage, die durch die Pan­de­mie noch ein­mal ange­trie­ben wurde, beob­ach­ten wir vor allem bei Core- und Core-plus-Objek­ten einen aus­ge­präg­ten Pro­dukt­man­gel“, sagt Oulds. Eine starke Nach­frage gab es zudem nach Objek­ten mit Ent­wick­lungs­po­ten­zial sowie nach Ent­wick­lungs­grund­stü­cken. „Die Ent­wick­ler sind aktu­ell sehr aktiv, um sich ihre zukünf­tige Pipe­line zu sichern“, erklärt Oulds.

 

Ren­di­ten unter Druck

Bedingt durch den deut­li­chen Nach­fra­ge­über­hang setzte sich der Abwärts­trend der Ren­di­ten für Logis­tik­im­mo­bi­lien wei­ter fort. Ende 2020 betrug die Net­to­an­fangs­ren­dite für hoch­wer­tige Objekte 3,4 Pro­zent. Damit liegt sie 20 Basis­punkte unter dem Wert von Ende 2019. „Für 2021 erwar­ten wir eine erneute Fort­set­zung der Ren­di­te­kom­pres­sion am Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt“, sagt Lee-Wil­lem Vis­a­va­chai­wat, Asso­ciate Direc­tor Valua­tion Advi­sory Ser­vices bei CBRE.

 

Inves­to­ren­land­schaft im Wandel

„Im Jah­res­ver­lauf wur­den mehr und mehr Logis­tik­fonds auf­ge­legt, oft mit Spe­zia­li­sie­rung auf City­lo­gis­tik“, sagt Oulds. Stärkste Käu­fer­gruppe waren ent­spre­chend die offe­nen Immobilienfonds/Spezialfonds (31 Pro­zent), gefolgt von Asset Mana­gern (19 Pro­zent) und Ver­si­che­run­gen (16 Pro­zent). Vor allem Ver­si­che­run­gen und Pen­si­ons­kas­sen legen sich zuneh­mend Logis­tik­im­mo­bi­lien mit lang­lau­fen­den Miet­ver­trä­gen in ihre Immo­bi­li­en­port­fo­lios und waren 2020 mit über einer Mil­li­ar­den Euro der stärkste Net­to­in­ves­tor. Bei den Ver­käu­fern hat­ten Pro­jekt­ent­wick­ler den größ­ten Markt­an­teil (26 Pro­zent), gefolgt von Cor­po­ra­tes (16 Pro­zent) und Offe­nen Immobilienfonds/Spezialfonds (zwölf Pro­zent). Der Anteil inter­na­tio­na­ler Inves­to­ren ging 2020 um 13 Pro­zent­punkte auf 43 Pro­zent zurück. Vor allem der Ein­fluss asia­ti­scher Inves­to­ren wurde durch Rei­se­be­schrän­kun­gen und den Weg­fall von Wäh­rungs­vor­tei­len redu­ziert. Stärkste aus­län­di­sche Inves­to­ren­gruppe waren die USA mit über zwölf Pro­zent, gefolgt von Inves­to­ren aus dem Ver­ei­nig­ten König­reich (5,5 Pro­zent) und der Schweiz (fünf Prozent).

 

Bereits im Logis­tik­seg­ment tätige Inves­to­ren ver­zeich­ne­ten oft­mals Mit­tel­zu­flüsse und kaum Abflüsse, was die Inves­toren­nach­frage antrieb. Zusätz­lich gab es zudem viele Inves­to­ren, die zuvor über­wie­gend oder aus­schließ­lich in ande­ren Asset­klas­sen tätig waren – diese frag­ten meist Ein­zel­ob­jekte oder klei­nere Port­fo­lien mit wenig Manage­ment­be­darf nach oder such­ten grö­ßere eta­blierte Platt­for­men für den Markt­ein­tritt. Ins­ge­samt ging die Port­fo­li­o­quote im Vor­jah­res­ver­gleich um elf Pro­zent­punkte auf nun 39 Pro­zent zurück.

 

Aus­blick auf 2021

„Alles deu­tet dar­auf hin, dass auch 2021 ein trans­ak­ti­ons­rei­ches Jahr am Logis­tik­in­vest­ment­markt wird. Ob die Sie­ben-Mil­li­ar­den-Euro-Grenze erneut über­schrit­ten wer­den bleibt jedoch auf­grund der ein­ge­schränk­ten Pro­dukt­ver­füg­bar­keit abzu­war­ten“, so Oulds.

„Ein wich­ti­ger Fak­tor für das Erfolgs­jahr des Logis­tik­in­vest­ment­mark­tes war die starke Flä­chen­nach­frage der Nut­zer wäh­rend der Pan­de­mie. Wir gehen davon aus, dass sich dies auch 2021 nicht ändern wird und sich die Wirt­schaft ins­ge­samt erholt. So zeig­ten der ifo-Geschäfts­kli­ma­in­dex und die ZEW-Kon­junk­tur­er­war­tun­gen im Dezem­ber eine deut­li­che Stim­mungs­auf­hel­lung infolge des aktu­ell anlau­fen­den, Impf­pro­gramms in Deutsch­land. Und trotz des aktu­el­len Lock­downs rei­ßen die guten Nach­rich­ten aus dem Indus­trie­sek­tor nicht ab, wie die zuletzt wei­ter gestie­ge­nen Auf­trags­ein­gänge, eine höhere Pro­duk­ti­ons­leis­tung und stär­kere Export­zah­len zei­gen. Dar­über hin­aus ist auch im Ein­zel­han­del eine höhere Dyna­mik zu ver­zeich­nen. So rech­net das Sta­tis­ti­sche Bun­des­amt damit, dass der reale Ein­zel­han­dels­um­satz im Jahr 2020 vor­aus­sicht­lich 4,1 Pro­zent höher als 2019 sein wird, wobei die hohen Zuwachs­ra­ten über­wie­gend aus dem Inter­net- und Ver­sand­han­del resul­tie­ren. Gerade die­ser struk­tu­relle Wan­del in der Bran­che sorgt für ein wei­ter­wach­sen­des Inter­esse bei den natio­na­len und inter­na­tio­na­len Inves­to­ren. Das zei­gen auch unsere Befra­gun­gen unter den pro­fes­sio­nel­len Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren, die ihre Expo­sures im Bereich Logis­tik auch 2021 wei­ter aus­bauen wol­len“, sagt Dr. Jan Lin­sin, Head of Rese­arch bei CBRE in Deutsch­land. „Die sehr umfang­rei­chen staat­li­chen Kon­junk­tur­maß­nah­men und die sta­bi­li­sie­rende Wir­kung der Kurz­ar­bei­ter­re­ge­lung sowie eine noch­mals aus­ge­wei­tete Geld­po­li­tik der EZB soll­ten dafür sor­gen, dass Deutsch­land die Krise nach dem jüngst noch ein­mal ver­schärf­ten Lock­down schnell und gestärkt über­win­den kann.“

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