Baukostensteigerung – Status Quo im Herbst 2022
Der Trend der vergangenen Jahre ist eindeutig: Die Baupreise steigen kontinuierlich – besonders stark seit 2018. Im Zuge der Corona-Pandemie und noch einmal verstärkt durch die Ukraine-Krise kannten die Preise nur noch eine Richtung: steil nach oben.
Viele Betriebe wurden durch Lockdowns lahmgelegt oder drosselten die Produktion, da man davon ausging, dass die Nachfrage einbrechen werde. Doch das Gegenteil war der Fall: Die Nachfrage stieg. Gleichzeitig brach das Angebot durch weitere Krisen ein. Lieferketten wurden immer wieder unterbrochen. Die Folge: weitere Preissteigerungen.
Der Baukostenindex des statistischen Bundeamts (BKI) zeigt von 2017 bis 2021 einen Preisanstieg von 106,8 auf 134,1 Punkte (Quelle: destatis.de – BKI Q4/2017 auf Q4/2021). Entwicklungen wie dieses extreme Plus von 25,5 Prozent hatte es im jeweiligen Vergleichszeitraum 2001 bis 2017 nicht gegeben:
2001 – 2004: + 2,4%
2005 – 2008: + 15,2%
2009 – 2012: + 7,7%
2013 – 2016: + 7,5%
Die extreme Entwicklung seit 2018 ist im Wesentlichen auf folgende Faktoren zurückzuführen: Allein der Preis für Zement erhöhte sich laut Erzeugerpreisindex des statistischen Bundesamts 08/2022 gegenüber dem Vorjahr um 22,9 Prozent. Gegenüber 2015 stieg er sogar um 40,6 Prozent, wobei die angekündigten Erhöhungen aufgrund der hohen Energiepreise hier noch nicht eingepreist sind.
Auch der Stahlpreis ist – Stand Frühjahr 2022 – nach einer längeren Phase der Konstanz seit 2017 in der Spitze um über 100 Prozent gestiegen. Aktuell ist ein deutlicher Rückgang aufgrund geringerer Nachfrage festzustellen, auf den die Stahlproduzenten mit ersten Stilllegungen von Produktionsstätten reagieren.
Ebenfalls stark gestiegen ist der Kupferpreis, wie Chart 4 zeigt. Hier gibt es ein Plus von 44,2 Prozent seit 2017. Weitere Preistreiber waren Lohnsteigerungen mit einem Anstieg von 10,7 Prozent (Quelle: Destatis; Durchschnittliche Entwicklung der Tarifverdienste im Baugewerbe 2017 bis 2021) sowie die allgemeine Inflation mit 6,9 Prozent (Quelle: Destatis; Entwicklung der Verbraucherpreise 2017 bis 2021).
Die Entwicklung der stark gestiegenen Preisen für Baumaterialen aufgrund der Coronakrise (2020 auf 2021) und der Ukrainekrise (2021 auf 2022) zeigen Chart 5 und Tabelle 1.
Chart 1: Stahlpreis Deutschland 2017–2022 (Quelle: stahlpreise.eu)
Chart 2: EEX STROM PHELIX DE PEAK YEAR CHART in Euro (Quelle: finanzen.net)
Chart 3: Erdgaspreis – NATURAL GAS CHART in Euro – 5 Jahre (Quelle: finanzen.net)
Chart 4: Kupferpreis seit 2017 (to) in Euro (Quelle: finanzen.net)
Chart 5: Preisentwicklung von Baumaterialien (Quelle: Statistisches Bundesamt)
| Baumaterialien | Preisänderung März 2021 auf März 2022 in Prozent (%) |
| Dieselkraftstoff für Straßen- und Schienenfahrzeuge | + 65,8 |
| Betonstahl in Stäben, warmgewalzt | + 60,4 |
| Bitumen aus Erdöl | + 45,3 |
| Asphaltmischgut auf Grundlage von Schotter, Splitt | + 13,9 |
| Polymere des Vinylchlorids (Plaste, KG-Rohre, Folien) | + 28,0 |
| Erzeugnisse aus Beton, Zement und Gips | + 9,7 |
| Polyurethane, in Primärform (Schaum) | + 21,0 |
| Kies, Sand, gebrochene Natursteine | + 8,6 |
| Polymere des Styrols, in Primärformen (Dämmung) | + 41,9 |
| Zement, Kalk, gebrannter Gips | + 9,5 |
| Bauholz, nach DIN 4074/S10 KVH | + 44,0 |
Tabelle 1: Preisänderung Baumaterialien – März 2021 auf März 2022 in Prozent (Quelle: zdb.de)
Diese Steigerungen haben sich auch auf die Preise von Logistikimmobilen ausgewirkt – das zeigt der Baupreisindex für Gewerbliche Betriebsgebäude (Quelle: destatis.de):
2018 + 4,7%
2019 + 3,8%
2020 – 0,2%
2021 + 15,6%
2022 + 12,2% (Q1 und Q2)
Der Trend wird sich voraussichtlich auch in der Zukunft fortsetzen: PWC erwartet für die nächsten beiden Jahre weitere Steigerungen von etwa 20 Prozent (Quelle: PWC-Studie „Preisentwicklung in der Braubranche“ – PWC Real Estate, August 2022). Auch wenn sich aktuell im 3. Quartal bei einigen Rohstoffen – zum Beispiel bei Stahl, Zink und Kupfer – ein Preisrückgang abzeichnet, wird dieser durch hohe Energiekosten und steigende Lohnabschlüsse nahezu kompensiert. Daher ist zumindest ein Verweilen der Preise auf hohem Vor-Ukrainekrise-Niveau absehbar.
Was bedeutet das in Bezug auf Logistikimmobilien? Vergleicht man beispielsweise die Phase zwischen 2010 und 2017, so waren hier kaum Preissteigerungen feststellbar. Der BKI stieg – wenn überhaupt – nur um ein bis zwei Prozent p.a. Die Inflation schwankte ebenfalls um ein Prozent. Seit 2017 sind jedoch starke Preissteigerungen feststellbar. Diese sind teils auf höhere Beschaffungskosten (Rohstoffe, Lohnsteigerung, Fachkräftemangel, Materialknappheit) zurückzuführen, der BKI und eigene Erfahrungen weisen hier auf einen Anteil von etwa 2/3 hin. Teils lässt sich der Preisanstieg aber auch mit einer höherwertigen Ausstattung der Gebäude und auf Nachhaltigkeitsanforderungen (DGNB, WELL Building) begründen, hier liegt der Anteil bei etwa 1/3 – je nach Gebäudegröße und ‑ausstattung.
Dieser Trend setzt sich, durch Lieferkettenprobleme und Materialverknappung verstärkt, auch im Jahr 2022 fort: Bisher zeigt der BKI ein Plus von 12,2 Prozent (Destatis; BKI Q1 und Q2 /2022).
Dennoch blieb die Rendite der deutschen Bauindustrie in den vergangenen Jahren nahezu konstant (vgl. bundesanzeiger.de). Dies lässt drauf schließen, dass die Preissteigerungen an die Kunden weitergegeben werden konnten. Ein „Ausnutzen“ der Situation von Preissteigerungen durch die Bauunternehmen, um die Rendite zu erhöhen, konnte jedoch nicht festgestellt werden. Hier scheint der Markt also zu funktionieren.
Die weitere Entwicklung ist von hoher Unsicherheit geprägt. Die Corona-Pandemie, die Lieferkettenthematik und die Ukrainekrise sind die dabei wesentlichen externen Einflussfaktoren. Dies wird die Faktoren, die die Bauindustrie selbst zu beeinflussen kann – etwa Digitalisierung, modulares, serielles Bauen und Energieeffizienz –, weiter verstärken.
Autoren: Gregor Peltner und Katrin Borcherding, GOLDBECK International GmbH