Grüne Miet­ver­träge für Logis­tik­im­mo­bi­lien
– der Schlüs­sel zu mehr Nachhaltigkeit?

In Miet­ver­trä­gen von Logis­tik­im­mo­bi­lien fin­den sich zuneh­mend grüne Miet­ver­trags­klau­seln. Was steckt genau dahin­ter? Green Lea­ses bestehen in einer gro­ßen Brand­breite. Gene­rell sind dar­un­ter Miet­ver­träge zu ver­ste­hen, die Nach­hal­tig­keits­aspekte beinhal­ten. Sie kön­nen sich über Rege­lun­gen zu Reno­vie­rungs­maß­nah­men, Ver­brauchs­da­ten­über­mitt­lung, Res­sour­cen­ein­spa­run­gen, Mobi­li­täts­kon­zep­ten oder zur För­de­rung nach­hal­ti­ger Ener­gien erstre­cken. Wel­che Klau­seln letzt­lich in den Miet­ver­trag auf­ge­nom­men wer­den, ist nicht stan­dar­di­siert. Bei Miet­ver­trags­ver­hand­lun­gen für Logis­tik­im­mo­bi­lien wird indi­vi­du­ell ver­ein­bart, inwie­fern die Par­teien bereit sind, Nach­hal­tig­keits­aspekte zu berück­sich­ti­gen. Bei bestehen­den Miet­ver­trä­gen kön­nen ent­spre­chende Klau­seln im Rah­men von Nach­trä­gen mit auf­ge­nom­men werden.

Oft­mals eini­gen sich Mie­ter und Ver­mie­ter auf eine jähr­li­che Ver­brauchs­da­ten­er­fas­sung und einen ent­spre­chen­den Aus­tausch der Daten zu Was­ser- und Strom­ver­brauch sowie der Abfall­menge. Die Erfas­sung in kür­ze­ren Abstän­den wird zukünf­tig regu­la­to­risch erfor­der­lich sein. Die Abfrage der Ver­brauchs­da­ten ohne expli­zite Rege­lun­gen in Form von Green Lease Klau­seln gestal­tet sich jedoch teil­weise sehr müh­sam. Der Ver­mie­ter ist dabei auf die Koope­ra­tion des Mie­ters angewiesen.

Sollte keine Ver­brauchs­da­ten­lie­fe­rung erfol­gen, ist der Ver­mie­ter in sei­ner Bericht­erstat­tung zu Ener­gie­ef­fi­zi­enz und CO2-Emis­sio­nen der Objekte auf eine Ermitt­lung per Ener­gie­aus­weis ange­wie­sen. Dies bil­det die Rea­li­tät nur bedingt ab. Denn die Ener­gie­aus­weise geben nicht zwangs­läu­fig Aus­kunft über den tat­säch­li­chen Ver­brauch einer Logis­tik­im­mo­bi­lie. So unter­schei­det sich bspw. die Ener­gie­in­ten­si­tät enorm vom aus­ge­wie­se­nen Pri­mär­ener­gie­be­darf, wenn eine ener­gie­in­ten­sive Sor­tier­an­lage ein­ge­baut ist, die anders als Hei­zun­gen und Beleuch­tung nicht zur Gebäu­de­aus­stat­tung zählt.

Die Ver­ein­ba­rung einer Green Lease Klau­sel zum Aus­tausch der Ver­brauchs­da­ten fixiert eine dies­be­züg­li­che Zusam­men­ar­beit zwi­schen Nut­zer und Eigen­tü­mer und sollte daher Ein­gang in jede Miet­ver­trags­ver­hand­lung fin­den. Ergän­zen lässt sich dies um einen Zusatz, der die Zusam­men­ar­beit bei geplan­ten Maß­nah­men zur Ein­spa­rung von Was­ser, Ener­gie oder Abfall regelt.

Dane­ben ist auch eine Ver­ein­ba­rung hin­sicht­lich einer öko­lo­gi­schen und nach­hal­ti­gen Bewirt­schaf­tung der Immo­bi­lie üblich. Der Mie­ter hat im Betrieb einen gro­ßen Ein­fluss auf den Res­sour­cen­ver­brauch am Stand­ort sowie den Wert­er­halt der Logis­tik­im­mo­bi­lie. Ein Mie­ter- bzw. Nut­zer­hand­buch kann den Aspekt der nach­hal­ti­gen Bewirt­schaf­tung dies­be­züg­lich genauer defi­nie­ren. Die­ser Leit­fa­den kann gemein­sam erstellt wer­den und über eine sach­ge­rechte Nut­zung des Objekts infor­mie­ren. Die Ein­hal­tung der fest­ge­leg­ten Emp­feh­lun­gen kann sich posi­tiv auf den Lebens­zy­klus einer Logis­tik­im­mo­bi­lie auswirken.

Eine wei­tere Klau­sel kann sich auf Umbau- und Reno­vie­rungs­maß­nah­men bezie­hungs­weise auf die Aus­stat­tung der Miet­räum­lich­kei­ten bezie­hen. Bei der Umset­zung sol­cher Maß­nah­men, etwa einem nach­träg­li­chen Büro­aus­bau, ist dann bspw. die öko­lo­gi­schere und res­sour­cen­scho­nen­dere Vari­ante bzw. der Ein­satz nach­hal­ti­ger Mate­ria­lien zu wählen.

Auch um den Erhalt und die Erneue­rung von Gebäu­de­zer­ti­fi­zie­run­gen (LEED, DGNB oder BREEAM) sicher­zu­stel­len, gibt es ent­spre­chende Klau­seln. Der Mie­ter erklärt sich dabei zur Unter­stüt­zung einer mög­li­chen Zer­ti­fi­zie­rung bereit.

Wel­che grü­nen Klau­seln schluss­end­lich ver­ein­bart wer­den, basiert auf einem gemein­sa­men Ver­ständ­nis für eine schüt­zens­werte Umwelt und die Aus­rich­tung des Miet­ver­hält­nis­ses an nach­hal­ti­gen Kri­te­rien. Nach­hal­tig­keits­aspekte rücken dabei sowohl auf Ver­mie­ter als auch auf Mie­ter­seite immer mehr in den Fokus. Ent­spre­chende Rege­lun­gen bie­ten die Mög­lich­keit, Trans­pa­renz über die Ver­bräu­che zu schaf­fen, gemein­sam Ver­bes­se­rungs­maß­nah­men an den Immo­bi­lien umzu­set­zen und mit nach­hal­ti­gen Res­sour­cen ein bes­se­res Arbeits­um­feld zu schaf­fen. Durch eine ener­gie­ef­fi­zi­en­tere Nut­zung der Immo­bi­lie las­sen sich – als posi­ti­ver Neben­ef­fekt – auch Ein­spa­run­gen bei den Betriebs­kos­ten realisieren.

Auf­grund der unter­schied­li­chen Aus­prä­gun­gen, die ein Green Lease Miet­ver­trag anneh­men kann, kann zwi­schen Basis Green Lease Ver­trä­gen und Erwei­ter­ten Green Lease Ver­trä­gen unter­schie­den werden.

In der Basis-Vari­ante sind haupt­säch­lich die nach­hal­tige Nut­zung und Bewirt­schaf­tung im lau­fen­den Betrieb und die Über­mitt­lung von Ver­brauchs­da­ten an den Ver­mie­ter geregelt.

Die erwei­terte Ver­sion umfasst zusätz­li­che Ver­ein­ba­run­gen, z. B. zu nach­hal­ti­gen Erhaltungs‑, Moder­ni­sie­rungs- und sons­ti­gen Bau­maß­nah­men oder zum gemein­sa­men Anstre­ben einer Zertifizierung.

Eine Aus­wer­tung von über 60 Miet­ver­trä­gen von Logis­tik­im­mo­bi­lien ergibt, dass bei etwa Drei­vier­tel noch keine grü­nen Miet­ver­trags­klau­seln ent­hal­ten sind. Bei einem Vier­tel sind Nach­hal­tig­keits­aspekte in den Miet­ver­trä­gen berück­sich­tigt, davon ent­fällt der grö­ßere Teil auf Erwei­tere Green Lease Ver­träge mit umfang­rei­che­ren Vereinbarungen.

Autorin: Nata­lie Weber, Pro­ku­ris­tin, Head of Fund Manage­ment LIP Invest GmbH