Ein­fluss auf die Ent­wick­lung und das Invest­ment in Logistikimmobilien

Schon seit vie­len Jahr­zehn­ten beschäf­ti­gen Unter­neh­men sich mit The­men der öko­lo­gi­schen Nach­hal­tig­keit und der sozia­len Ver­ant­wor­tung. Ein­zelne Unter­neh­men sind schon seit Jah­ren sehr fort­schritt­lich, frei­wil­lig und ohne einen ein­heit­li­chen äuße­ren Druck. Aller­dings steht in einem wett­be­werbs­ge­trie­be­nen Markt­um­feld die Wirt­schaft­lich­keit im Vordergrund.

Da ein enor­mes Inves­ti­ti­ons­vo­lu­men not­wen­dig ist, um die Kli­ma­ziele der EU zu stem­men, rei­chen hier die selbst­re­gu­lie­ren­den Kräfte der Markt­wirt­schaft daher nicht aus. Die Taxo­no­mie ist ein wich­ti­ges Instru­ment, die Umset­zung von ESG-Zie­len voranzutreiben.

Nach einer Anfangs­phase, in der die ESG-Stra­te­gie von Unter­neh­men häu­fig auf ein vage for­mu­lier­tes CO2-Ziel abge­deckt wurde, das ggf. durch Kom­pen­sa­tion erreicht wer­den sollte, haben viele Unter­neh­men gerade im Immo­bi­li­en­be­reich begon­nen, im Seg­ment der sozia­len Nach­hal­tig­keit kon­krete Umset­zungs­maß­nah­men zu ergrei­fen, die unter der Über­schrift CSR bereits begon­nen wur­den. Durch Ein­füh­rung der Taxo­no­mie hat sich hier ein deut­li­cher Wan­del mani­fes­tiert: Da die Bei­trags­kri­te­rien der Taxo­no­mie auf den Kli­ma­wan­del fokus­sie­ren, sind The­men wie CO2-Fuß­ab­druck, Kreis­lauf­wirt­schaft und Embo­died Energy wie­der in den Vor­der­grund gerückt, dies­mal aber mit kon­kre­ten Maß­nah­men. Diese wur­den durch die Ener­gie­wende und den Preis­druck bei der Ener­gie­ver­sor­gung wei­ter verstärkt.

Bei Neu­bau­ten sind eine ener­gie­ef­fi­zi­ente Gebäu­de­tech­nik, E‑Mobilität und auch erneu­er­bare Ener­gien inzwi­schen Stan­dard. Die Erfas­sung von ver­bau­ten Mate­ria­lien in einer Mate­ri­al­da­ten­bank zur Ermög­li­chung künf­ti­ger Kreis­lauf­wirt­schaft [intern: Ver­lin­ken auf Trend­ra­dar Arti­kel] ist eben­falls – durch die Digi­ta­li­sie­rung – Teil eines moder­nen Neu­baus. Kli­ma­schutz durch Ener­gie­ef­fi­zi­enz steht hier noch im Fokus, wobei Anpas­sung an den Kli­ma­wan­del in Form von natür­li­cher Beschat­tung durch Begrü­nung auch bereits Berück­sich­ti­gung fin­det. Obwohl die soziale Taxo­no­mie noch nicht kon­kret defi­niert ist, wer­den auch soziale Fak­to­ren in der Immo­bi­lie immer wich­ti­ger: Getrie­ben durch die Situa­tion am Arbeits­markt und im Bemü­hen, durch Arbeit­ge­ber­at­trak­ti­vi­tät eine stär­kere Mit­ar­bei­ter­bin­dung zu errei­chen, wächst die Nach­frage an Immo­bi­lien, die den Nut­zen­den in den Mit­tel­punkt stellen.

Bei der Umset­zung von ESG-Maß­nah­men geben Pro­jekt­ent­wick­lun­gen klar den Ton an, Pro­dukt­in­no­va­tio­nen, Digi­ta­li­sie­rung und State-of-the-Art bei den Anfor­de­run­gen und im Gebäu­de­de­sign kön­nen hier in die Pla­nung ein­flie­ßen und sind oft wirt­schaft­li­cher als eine Nach­rüs­tung im Bestand. Somit dik­tie­ren diese auch die Kri­te­rien, die im Rah­men einer ESG-Due-Dili­gence bei Ankauf abge­fragt wer­den, zusätz­lich zu ESG-spe­zi­fi­schen Stand­ort­fra­gen wie die Anbin­dung an den öffent­li­chen Nah­ver­kehr und die Nah­ver­sor­gung, Erreich­bar­keit per Fahr­rad, aber auch das phy­si­sche Klimarisiko.

Auch die Nutz­bar­keit der Dach­flä­che für die Nach­rüs­tung von PV-Anla­gen sowie die Son­nen­stun­den am Stand­ort sind wich­tige Fak­to­ren im Ankauf. Die Pro­duk­tion erneu­er­ba­rer Ener­gien und die Nut­zung von Grün­strom sind wich­tige Fak­to­ren bei der Ana­lyse der soge­nann­ten Stran­ded Assets, bestim­men also, ob die Immo­bi­lie den Kli­ma­pfad von 1,5 bzw. 2 Grad Cel­sius ein­hal­ten wird. Der Moder­ni­sie­rungs­auf­wand, der nötig ist, um die Immo­bi­lie auf die­sem Pfand zu hal­ten und der Zeit­ho­ri­zont, in dem die Inves­ti­tio­nen zu täti­gen sind, wird eine zuneh­mend wich­ti­gere Betrach­tung bei der Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung spie­len, da diese mit dem Inves­ti­ti­ons­ho­ri­zont und dem ver­füg­ba­ren Bud­get ver­ein­bar sein muss. Noch schlägt sich die­ses soge­nannte „tran­si­to­ri­sche Kli­ma­ri­siko“ nicht kon­kret in der Preis­fin­dung in Form eines Brown Dis­count nie­der, ob dies ange­sichts der CO2-Beprei­sung so blei­ben wird, ist mehr als frag­lich. Aller­dings wird erwar­tet, dass sehr moderne, ESG-kon­forme Hal­len schon bald in den Genuss einer Höher­be­wer­tung kom­men (Green Pre­mium), da diese auch für den Mie­ter­markt deut­lich attrak­ti­ver sind.

Wer sich für die Inves­ti­tion in Bestands­im­mo­bi­lien und somit für die Bewah­rung der Embo­died Energy – der bereits für die Erste­hung des Gebäu­des ver­wen­de­ten Pri­mär­ener­gie – ent­schei­det, steht vor vie­len Her­aus­for­de­run­gen. Jede Asset­klasse hat hier eigene Fokus­the­men für eine geeig­nete Manage-to-ESG-Stra­te­gie. Bei Logis­tik­im­mo­bi­lien ist bei­spiel­weise im Sin­gle-Ten­ant-Bereich bereits die Trans­pa­renz von Ver­brauchs­da­ten eine Her­aus­for­de­rung – zugleich aber eine wich­tige Grund­lage für die Defi­ni­tion geeig­ne­ter Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Auch spielt die Nut­zungs­art eine wich­tige Rolle bei den CO2-Aus­stö­ßen im Betrieb: Ver­brauchs­da­ten erlau­ben somit nur schwer, Rück­schlüsse in Bezug auf die Ener­gie­ef­fi­zi­enz der Hal­len zu zie­hen. Die Ana­lyse und Defi­ni­tion einer geeig­ne­ten Manage-to-ESG-Stra­te­gie der Hal­len lässt sich somit nur mit viel Erfah­rung und Fach­kennt­nis meistern.

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Quelle: GARBE Indus­trial Real Estate

 

Autor: Tobias Kass­ner, Lei­ter Rese­arch und Mit­glied der Geschäfts­lei­tung bei GARBE Indus­trial Real Estate GmbH