ESG Taxonomie
Einfluss auf die Entwicklung und das Investment in Logistikimmobilien
Schon seit vielen Jahrzehnten beschäftigen Unternehmen sich mit Themen der ökologischen Nachhaltigkeit und der sozialen Verantwortung. Einzelne Unternehmen sind schon seit Jahren sehr fortschrittlich, freiwillig und ohne einen einheitlichen äußeren Druck. Allerdings steht in einem wettbewerbsgetriebenen Marktumfeld die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Da ein enormes Investitionsvolumen notwendig ist, um die Klimaziele der EU zu stemmen, reichen hier die selbstregulierenden Kräfte der Marktwirtschaft daher nicht aus. Die Taxonomie ist ein wichtiges Instrument, die Umsetzung von ESG-Zielen voranzutreiben.
Nach einer Anfangsphase, in der die ESG-Strategie von Unternehmen häufig auf ein vage formuliertes CO2-Ziel abgedeckt wurde, das ggf. durch Kompensation erreicht werden sollte, haben viele Unternehmen gerade im Immobilienbereich begonnen, im Segment der sozialen Nachhaltigkeit konkrete Umsetzungsmaßnahmen zu ergreifen, die unter der Überschrift CSR bereits begonnen wurden. Durch Einführung der Taxonomie hat sich hier ein deutlicher Wandel manifestiert: Da die Beitragskriterien der Taxonomie auf den Klimawandel fokussieren, sind Themen wie CO2-Fußabdruck, Kreislaufwirtschaft und Embodied Energy wieder in den Vordergrund gerückt, diesmal aber mit konkreten Maßnahmen. Diese wurden durch die Energiewende und den Preisdruck bei der Energieversorgung weiter verstärkt.
Bei Neubauten sind eine energieeffiziente Gebäudetechnik, E‑Mobilität und auch erneuerbare Energien inzwischen Standard. Die Erfassung von verbauten Materialien in einer Materialdatenbank zur Ermöglichung künftiger Kreislaufwirtschaft [intern: Verlinken auf Trendradar Artikel] ist ebenfalls – durch die Digitalisierung – Teil eines modernen Neubaus. Klimaschutz durch Energieeffizienz steht hier noch im Fokus, wobei Anpassung an den Klimawandel in Form von natürlicher Beschattung durch Begrünung auch bereits Berücksichtigung findet. Obwohl die soziale Taxonomie noch nicht konkret definiert ist, werden auch soziale Faktoren in der Immobilie immer wichtiger: Getrieben durch die Situation am Arbeitsmarkt und im Bemühen, durch Arbeitgeberattraktivität eine stärkere Mitarbeiterbindung zu erreichen, wächst die Nachfrage an Immobilien, die den Nutzenden in den Mittelpunkt stellen.
Bei der Umsetzung von ESG-Maßnahmen geben Projektentwicklungen klar den Ton an, Produktinnovationen, Digitalisierung und State-of-the-Art bei den Anforderungen und im Gebäudedesign können hier in die Planung einfließen und sind oft wirtschaftlicher als eine Nachrüstung im Bestand. Somit diktieren diese auch die Kriterien, die im Rahmen einer ESG-Due-Diligence bei Ankauf abgefragt werden, zusätzlich zu ESG-spezifischen Standortfragen wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nahversorgung, Erreichbarkeit per Fahrrad, aber auch das physische Klimarisiko.
Auch die Nutzbarkeit der Dachfläche für die Nachrüstung von PV-Anlagen sowie die Sonnenstunden am Standort sind wichtige Faktoren im Ankauf. Die Produktion erneuerbarer Energien und die Nutzung von Grünstrom sind wichtige Faktoren bei der Analyse der sogenannten Stranded Assets, bestimmen also, ob die Immobilie den Klimapfad von 1,5 bzw. 2 Grad Celsius einhalten wird. Der Modernisierungsaufwand, der nötig ist, um die Immobilie auf diesem Pfand zu halten und der Zeithorizont, in dem die Investitionen zu tätigen sind, wird eine zunehmend wichtigere Betrachtung bei der Investitionsentscheidung spielen, da diese mit dem Investitionshorizont und dem verfügbaren Budget vereinbar sein muss. Noch schlägt sich dieses sogenannte „transitorische Klimarisiko“ nicht konkret in der Preisfindung in Form eines Brown Discount nieder, ob dies angesichts der CO2-Bepreisung so bleiben wird, ist mehr als fraglich. Allerdings wird erwartet, dass sehr moderne, ESG-konforme Hallen schon bald in den Genuss einer Höherbewertung kommen (Green Premium), da diese auch für den Mietermarkt deutlich attraktiver sind.
Wer sich für die Investition in Bestandsimmobilien und somit für die Bewahrung der Embodied Energy – der bereits für die Erstehung des Gebäudes verwendeten Primärenergie – entscheidet, steht vor vielen Herausforderungen. Jede Assetklasse hat hier eigene Fokusthemen für eine geeignete Manage-to-ESG-Strategie. Bei Logistikimmobilien ist beispielweise im Single-Tenant-Bereich bereits die Transparenz von Verbrauchsdaten eine Herausforderung – zugleich aber eine wichtige Grundlage für die Definition geeigneter Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Auch spielt die Nutzungsart eine wichtige Rolle bei den CO2-Ausstößen im Betrieb: Verbrauchsdaten erlauben somit nur schwer, Rückschlüsse in Bezug auf die Energieeffizienz der Hallen zu ziehen. Die Analyse und Definition einer geeigneten Manage-to-ESG-Strategie der Hallen lässt sich somit nur mit viel Erfahrung und Fachkenntnis meistern.
Quelle: GARBE Industrial Real Estate
Autor: Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE Industrial Real Estate GmbH